Edilizia privata e poteri di controllo della Pubblica Amministrazione/ seconda parte

Elisa Boreatti

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Premessa

Se vero è che lo ius edificandi costituisce espressione del diritto di proprietà, è altrettanto vero che questo è sottoposto a poteri amministrativi di assenso e di controllo finalizzati ad un corretto “uso del territorio. Ecco quindi che con l’espressione “materia edilizia” si intende far riferimento a quella particolare categoria di rapporti che si instaurano tra la Pubblica Amministrazione e coloro che intendono esercitare, per l’appunto,  una attività cd costruttiva su un bene di loro proprietà.

Violazioni edilizie e sanzioni

L’attività edilizia del privato è pertanto regolata da stringenti prescrizioni la cui violazione comporta l’applicazione di sanzioni di diversa natura.

Si individuano, infatti, sanzioni di natura penale (indicate nell’art. 44 del TU), di natura civile (che possono incidere sulla validità dell’atto tra vivi che ha ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali sull’unità immobiliare edificata) e di natura amministrativa.

Per quanto riguarda queste ultime l’articolo di riferimento è il 31 del TU.

Detta norma – collocata all’interno del Titolo IV /Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni – Capo II /Sanzioni – stabilisce che qualora un soggetto realizzi un’opere in assenza di permesso a costruire o in totale difformità o con variazioni essenziali può essere destinatario di un ordine di demolizione, di una sanzione pecuniaria nonché di un provvedimento di acquisizione dell’opera da parte della amministrazione.

Ordine di demolizione

L’ordine di demolizione è una ingiunzione che la pubblica amministrazione rivolge al trasgressore di demolire l’opera entro 90 giorni dalla notifica del provvedimento e nel ripristino dei luoghi dello status quo ante. Il soggetto destinatario del provvedimento può impugnare lo stesso dinnanzi al Tar.

Preme innanzitutto ricordare come, nel nostro ordinamento, l’ordine di demolizione non riveste una funzione punitiva, ma assolve ad una funzione ripristinatoria del bene tutelato. Il fondamento della previsione pertanto non è quella di sanzionare ulteriormente l’autore dell’illecito, ma quella di eliminare le conseguenze dannose della condotta medesima rimuovendo la lesione del territorio così verificatasi e ripristinando quell’equilibrio urbanistico-edilizio che i vari enti preposti hanno voluto stabilire.

Inoltre si segnala che la presentazione dell’istanza di accertamento di conformità non incide sull’efficacia o sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione precedentemente emanata, determinando soltanto la temporanea sospensione della sua esecuzione. E’ quanto ha chiarito, tra le altre cose, la Sezione Sesta del Consiglio di Stato con la sentenza 16 aprile 2019, n. 2484 con la quale ha rigettato il ricorso presentato per la riforma della decisione del giudice di primo grado in riferimento ad un ordine di demolizione di alcune opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi.

Ma non solo. L’ordinanza di demolizione di un immobile abusivo, sia pure giunta dopo un lungo lasso di tempo dal compimento dell’abuso edilizio, non richiede di nessuna motivazione: è quanto affermato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 1014 del 12 febbraio 2019.

SI segnala, inoltre, che l’ordine di demolizione di un’opera abusiva può essere revocato a seguito di sentenza penale passata in giudicato solo se sia incompatibile con provvedimenti di natura amministrativa o giurisdizionale che abbiano conferito all’immobile una diversa destinazione o abbiano provveduto alla sanatoria del medesimo. E’ quanto emerge dall’ordinanza della Settima Sezione Penale della Corte di Cassazione, del 4 marzo 2019, n. 9210.

Sanzione pecuniaria e la sanzione della acquisizione

In caso di mancato ottemperamento dell’ordine di demolizione, l’art. 31 al comma 4 bis prevede la irrogazione di una sanzione amministrativa e l’acquisizione dell’opera da parte della amministrazione comunale che provvederà alla demolizione.

In particolare l’acquisizione avviene a titolo originario e di diritto, ossia per il mero decorso del tempo, ma l’amministrazione deve notificare agli interessati un atto di accertamento dell’inottemperanza, a contenuto dichiarativo, che costituisce titolo per l’immissione in possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari. Sul punto si segnala la sentenza del Consiglio di Stato – nr. 6174/2008 – che ha affermato che vertendosi in ipotesi di acquisto a titolo originario della proprietà, eventuali pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi né il tempo della trascrizione né il principio di continuità delle trascrizioni, che risolve solo i conflitti tra più acquisti a titolo derivativo.

Il predetto iter vede una deroga all’art. 27 sempre del Testo Unico Edilizia. Detta norma infatti stabilisce che l’amministrazione possa procedere direttamente alla demolizione dell’opera ripristinando lo stato originario dei luoghi.

Violazione edilizia ed assenza di sanzioni: il condono edilizio e il permesso di costruire in sanatoria
Vi sono delle situazioni in cui l’opera, seppur abusiva, non è destinataria delle sanzioni sopra richiamate in quanto sono intervenute forme che sanano la situazione di irregolarità esistente.

Queste, in particolare, si ravvisano nelle ipotesi del cd condono edilizio o del cd permesso a costruire in sanatoria.

In particolare il primo è una forma di sanatoria eccezionale e temporanea in quanto può essere richiesta per le opere abusive che sono state ultimate nel periodo precedente alla entrata in vigore della norma che prevede per l’appunto il condono.

Il secondo, invece, è una forma di sanatoria generale e permanente la cui disciplina si evince dalla lettura degli articoli 36, 37 e 45 del TU in forza dei quali il legislatore stabilisce le condizioni presenti le quali la pubblica amministrazione può rilasciare detto permesso.

Conclusioni

Alla luce di quanto esposto emerge pertanto che l’intervento della pubblica amministrazione in materia edilizia è volto a regolare gli interventi costruttivi che un soggetto compie su un determinato territorio/bene di sua proprietà in modo che questo sia conforme all’ordinato sviluppo del territorio. Qualora questo non avvena la stessa pubblica amministrazione ha un potere di intervento per ripristinare lo stato dei luoghi così come esistente prima dell’intervento abusivo.

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avv. Elisa Boreatti

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