Edilizia privata e poteri di controllo della Pubblica Amministrazione/prima parte

Elisa Boreatti

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Premessa

Se vero è che lo ius edificandi costituisce espressione del diritto di proprietà, è altrettanto vero che questo è sottoposto a poteri amministrativi di assenso e di controllo finalizzati ad un corretto “uso del territorio. Ecco quindi che con l’espressione “materia edilizia” si intende far riferimento a quella particolare categoria di rapporti che si instaurano tra la Pubblica Amministrazione e coloro che intendono esercitare, per l’appunto,  una attività cd costruttiva su un bene di loro proprietà.

La Pubblica Amministrazione e il suo potere di controllo preventivo

Partendo da quanto indicato in premessa ne consegue che il soggetto che vuole realizzare sulla sua proprietà interventi di cd nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di edilizia (art. 10 D.lgs 380/2001, il cd Testo Unico dell’edilizia) deve acquisire preventivamente dalla Pubblica Amministrazione il cd permesso di costruire.

Il permesso a costruire è, quindi, il titolo abilitativo che l’amministrazione comunale – nella persona del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale – rilascia, espressamente o mediante il cd silenzio assenso, al proprietario dell’immobile (o a chi abbia titolo per richiederlo) che abbia presentato allo sportello unico per l’edilizia la relativa domanda. Detta istanza deve contenere, tra gli altri elementi, anche il termine di inizio e di ultimazione dei lavori e, qualora il lasso di tempo indicato decorra senza che sia stata ultimata l’opera, il permesso decade di diritto per la parte della stessa non eseguita, salvo il caso in cui venga concessa una proroga.

La Pubblica Amministrazione e il suo potere di controllo successivo

La Pubblica Amministrazione oltre ad avere un potere di controllo preventivo è titolare anche di un potere di controllo successivo in quanto può verificare successivamente alla ultimazione dell’opera per cui era stato richiesto ed ottenuto il permesso a costruire se la stessa sia stata eseguita in modo conforme a quanto indicato nel titolo abilitativo.

In particolare la non conformità dell’opera può configurarsi sia nel caso in cui la stessa sia “difforme” (art. 31 TU)  sia nel caso in cui presenti le cd “variazioni essenziali” (art. 32 TU).

In particolare l’art. 31 stabilisce che si ha difformità totale nel caso in cui l’opera realizzata sia sostanzialmente, strutturalmente o in ogni sua parte difforme e non più riferibile all’opera prevista dal permesso di costruire nonché in tutti i casi in cui si costruisce qualcosa di nuovo rispetto al provvedimento amministrativo e che ha una sua autonomia e funzionalità tale da potere essere considerata a sé stante. In via residuale possono essere definite le opere eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire: esse non rappresentano un qualche cosa di totalmente nuovo rispetto all’oggetto del permesso e non hanno un’autonomia tale da potere essere considerate a sé stanti.

L’art. 32, invece, stabilisce che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni: a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968; b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato; c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza; d) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito; e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali. 2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

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avv. Elisa Boreatti

 

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