Da sempre i beni immobili, di qualsivoglia genere e natura, sono stati soggetti a “tassazione” per consentire ai veri enti amministrativi di riferimento di fare cassa sia direttamente tassando la proprietà sia tassando i proventi della locazione e dell’affitto.
Sulla tassazione della proprietà immobiliare …
La Legge di Stabilità 2014 ha introdotto la IUC, articolata in tre distinti tributi, con differenti presupposti impositivi: la TARI, la TASI, l’IMU.
La Tari è la tassa rifiuti per i servizi di raccolta, trasporto e smaltimento/recupero dei rifiuti urbani.
La tassa si compone di una parte variabile, determinata dal numero degli occupanti, e di una parte fissa, ottenuta moltiplicando la tariffa per la superficie calpestabile.
L’Imu, acronimo di Imposta Municipale Unica, chiamata anche Imposta municipale propria, è una tassa di natura patrimoniale il cui presupposto è la proprietà o il possesso di un bene. L’Imu era stata prevista dal Governo Berlusconi nel marzo 2011 e doveva originariamente gravare solo sugli immobili diversi dall’abitazione principale a decorrere dal 2014. Il Governo Monti, entrato in carica a seguito della caduta dell’Esecutivo guidato dal dr. Silvio Berlusconi, a dicembre del 2011, ne ha anticipato l’entrata in vigore in via sperimentale al 2012 con il Decreto 201/2011, ampliandone il raggio d’azione. Modificata a più riprese, l’Imu fa parte dal 2014 della Imposta Comunale Unica (Iuc) alla quale fanno attualmente capo anche la Tari (Tassa sui rifiuti) e la Tasi (Tassa sui servizi indivisibili). L’Imu, nel 2014, è stata definitivamente abolita per le abitazioni principali, cioè quelle dove si ha la residenza.
La Tasi, tassa sui servizi indivisibili offerti dai comuni, viene pagata dai proprietari, dal momento che i beni e i servizi pubblici locali concorrono a determinare il valore commerciale dell’immobile.
A partire dal 2016, grazie alla Legge di Stabilità sono sollevati dal pagamento della tassa sia i proprietari, in relazione alla prima abitazione se abitata da loro stessi, che i conduttori per quanto riguarda la prima casa.
Per poter usufruire dello sgravio fiscale, l’immobile deve essere concesso con contratto a canone concordato e non deve appartenere alle categorie di lusso, ovvero non essere accatastato come A1, A8 o A9; ultima ma non meno importante è la condizione che prevede che a partire dal 2015 il comodante abbia adibito l’immobile a uso abitativo e non deve avere altre proprietà immobili sul territorio italiano.
Ciò vuol dire che i cittadini liquidano agli enti amministrativi preposti la IUC su tutti gli immobili di loro proprietà con eccezione dell’abitazione adibita a residenza principale che viene esclusa da IMU e TASI.
Sarebbe opportuno preso atto della recessione in essere e che verrà eliminare quanto meno per un quinquennio ogni forma di imposizione sugli immobili per consentire da un lato ai cittadini di non aver uscite a fronte di parziali e/o inesistenti entrate dall’altro consentendo, forse, ai cittadini in questione di poter mantenere un minimo di liquidità necessaria e per sopra vivere e per aver la forza di ripartire.
… e sulla tassazione della proprietà in caso di locazione o affitto
Da che si ha memoria chi concede un immobile in locazione o in affitto soggiace ai seguenti balzelli:
· Imposta di registro
L’importo dell’imposta di registro cambia in base al tipo di immobile oggetto di locazione. Con riferimento agli immobili l’imposta è pari al 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Di conseguenza, essa viene calcolata sulla base imponibile.
L’importo minimo dell’imposta di registro per il primo anno non può comunque essere inferiori di 67 euro. È esente dal calcolo quella somma iniziale versata dall’inquilino sotto forma di caparra.
· Imposta di bollo
Essa va pagata per ogni copia del contratto da registrare. Ciascuna marca da bollo è di 16 euro e ne va apposta una ogni quattro facciate del contratto e, in ogni caso, una ogni 100 righe.
Ed infine al pagamento delle imposte sui canoni percepiti.
Ogni tipo di canone forma un reddito a tutti gli effetti per il proprietario, che lo deve dichiarare annualmente all’Agenzia delle Entrate.
I canoni sono soggetti a tassazione ai fini Irpef (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche).
Per quanto riguarda gli immobili concessi in locazione ad uso abitativo entrano in gioco due alternative, a seconda che si opti per il regime fiscale ordinario oppure si preferisca adottare quello della cedolare secca.
Nel primo caso (regime fiscale ordinario), i canoni di locazione percepiti nell’arco delle varie mensilità vengono considerati redditi fondiari e, di conseguenza, tassati ai fini Irpef di fatto cumulandosi agli altri redditi e di fatto andando ad aumentare l’aliquota da applicare ai redditi annuali percepiti dal cittadino.
Nel secondo caso (cedolare secca), invece, si applica un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali e delle imposte di registro e di bollo.
Ciò comporta che i canoni verranno tassati in percentuale fissa, pari al 21% se si tratta di contratto a canone libero (ossia quelli di durata 4+4 anni) e al 10% se a canone concordato (cioè i contratti stipulati per 3+2 anni rinnovabili).
Non può ricorrere alla cedolare secca il privato cittadino che concede in locazione i propri beni accatastati come A10 (uffici o studi privati) ovvero qualunque soggetto giuridico diverso una persona fisica, compresi i lavoratori autonomi; sono altresì esclusi tutti quei contratti anche conclusi da persona fisica che vedono quali conduttori soggetti che agiscono nell’esercizio dell’attività di impresa e/o di lavoro autonomo.
Ma cosa succede in caso di canoni non percepiti
In base a quanto previsto dal Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi), in linea generale i redditi fondiari sono imputati al possessore indipendentemente dalla loro percezione (articolo 26).
Pertanto, anche per il reddito da locazione non è richiesta, ai fini della imponibilità del canone, la materiale percezione di un provento.
Per le sole locazioni di immobili a uso abitativo è previsto che i relativi canoni, se non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Pertanto, questi canoni non devono essere indicati nella relativa dichiarazione dei redditi se, entro il termine di presentazione della stessa, è giunto al termine il procedimento di convalida di sfratto per morosità.
Cosa prevede il Cura Italia
Con grande stupore il Governo non ha previsto praticamente nulla in materia.
Sarebbe opportuno per giustamente equilibrare le legittime pretese tanto del proprietario quanto dell’inquilino sia esso conduttore sia esso affittuario concedere su tutti gli immobili adibiti a civile abitazione per un periodo pari ad almeno otto anni ovvero per tutta la durata del contratto in essere la cedolare secca al 30% a favore dei proprietari che dovrebbero a loro volta di fatto concedere sul canone attuale e per tutta la durata del contratto uno sconto pari al 30% al conduttore dell’immobile in questione mentre su tutti gli altri immobili per un periodo pari ad almeno dodici anni dovrebbe essere concessa una cedolare secca più ampia a favore della proprietà che dovrebbe essere legata ad un sconto sul canone dalla proprietà azionato a favore dell’inquilino a sua volta da legarsi a favore di quest’ultimo ad investimenti da porre ad opera dell’imprenditore e/o del lavoratore autonomo e/o professionista nella propria attività ad esempio incrementando i posti lavori.
Da ultimo si evidenzia che per evitare al proprietario oltre al danno anche la beffa di dover liquidare imposte su canoni non percepiti dovrebbe essere modificato l’impianto normativo esistente consentendo alla proprietà di non dichiarare ciò che effettivamente non percepisce a fronte della semplice lettera di messa in mora da parte del legale incaricato.
Quanto sopra proposto sono semplici idee con poche pretese e se le stesse dovessero urtare la sensibilità di qualcuno sin d’ora ci si scusa.
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Avv. Gennaro Colangelo Dr.ssa Rosa Colucci
