Il mutuo ipotecario è la principale forma di finanziamento a medio-lungo termine che le banche e altri intermediari finanziari concedono. È principalmente utilizzato per l’acquisto di immobili, in particolare la casa di abitazione ma può servire anche per costruire o ristrutturare un immobile e per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. Si definisce ipotecario poiché il rimborso nei confronti della banca è garantito da un’ipoteca sul bene acquistato. Il mutuo ipotecario di solito ha una durata da 5 a 30 anni ed è la forma più diffusa di credito immobiliare.
Per quanto riguarda poi il limite massimo finanziabile questo è stato fissato dalla Banca d’Italia nella circolare n. 119 del 1995, in conformità alla deliberazione del CICR del 22 aprile 1995 nella misura dell’80% del valore dei beni ipotecato del costo delle opere da eseguire sugli stessi.
La domanda che ci si è posti è: cosa succede se la banca finanzia oltre questo limite? Si può ancora parlare di mutuo fondiario? A questo quesito ha risposto la Corte di Cassazione a Sezione Unite stabilendo con sentenza del 16.11.2022 nr. 33719 che il superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 comma 2 del TUB:
- non inficia la validità del contratto di mutuo fondiario;
- non consente al giudice di riqualificare d’ufficio il contratto di mutuo fondiario.
Perché è così importante mantenere la qualifica di mutuo fondiario ad un finanziamento?
Perché il finanziatore gode di una serie di privilegi sostanziali e processuali alcuni dei quali di significativo impatto anche sui principi generali del processo esecutivo individuale e concorsuale, tra cui: la facoltà di eleggere domicilio, ai fini dell’iscrizione ipotecaria, presso la propria sede, invece che nella circoscrizione del tribunale in cui ha sede la conservatoria dei registri immobiliari (art. 2839 c.c.); il cd. consolidamento breve dell’ipoteca fondiaria, non soggetta a revocatoria fallimentare se iscritta almeno dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza di fallimento del debitore concedente o del terzo datore di ipoteca; l’estensione della garanzia ipotecaria anche in caso di clausole di indicizzazione, ove menzionate nella nota di iscrizione, in deroga all’art. 2855 c.c.; l’esenzione dalla revocatoria fallimentare dei pagamenti effettuati dal debitore poi dichiarato fallito; una serie di ulteriori agevolazioni nel procedimento esecutivo individuale, tra cui l’esonero dall’obbligo di notificazione previa del titolo esecutivo, la facoltà di proporre o di proseguire il processo esecutivo anche in caso di fallimento del debitore (salvo l’onere di insinuarvisi), il normale versamento diretto al creditore fondiario di rendite e prezzo di aggiudicazione.
