Oramai un dato è certo: acquistare casa è uno dei passi più importanti che uno compie durante la sua vita e questo sia per l’impegno economico che gli viene richiesto, sia per le conseguenze anche personali che derivano se non riesce a tener fede agli impegni assunti con la banca.
Sono concetti che abbiamo già visto nei precedenti articoli. In particolare, in quest’ultimo, l’ambizioso obiettivo che mi ha portato a scriverlo è proprio quello di fornire una panoramica generale, ovviamente non esaustiva, di quello che è la compravendita di un bene.
Ora, preso atto dell’importanza del gesto e preso altresì atto che la situazione economica delle famiglie non sempre rende agevole per le stesse ottenere un mutuo per avere la liquidità necessaria per versare il saldo prezzo in sede di rogito, ecco che lo Stato ha istituito nel 2014 il Fondo Garanzia Mutui prima casa.
Quale è la peculiarità di questo strumento? Grazie al fondo, è lo Stato ad offrire le garanzie per l’accensione di mutui ipotecari per l’acquisto o per procedere con interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale prima casa.
Ora, se per accedere al fondo non vi sono particolari requisiti, qualora l’istanza venga presentata da un debitore esecutato la norma impone che siano sussistenti determinate condizioni.
In primis va sottolineato che quest’ultima possibilità non è sempre stata prevista, ma sono stati il decreto sostegni bis e la legge di bilancio a introdurla.
Oggi quindi viene previsto che coloro che hanno la “prima casa” pignorata possono rivolgersi al proprio istituto di credito per chiedere la rinegoziazione del mutuo o ad altro ente domandando la concessione di un “nuovo” finanziamento offrendo in quella occasione la garanzia che gli viene data dallo Stato.
Tuttavia, per poter presentare l’istanza il debitore esecutato, come dicevo, deve avere determinati requisiti e, in particolare:
- a) l’essere il debitore un consumatore,
- b) che il creditore sia una banca, una società per la cartolarizzazione dei crediti o un intermediario finanziario autorizzato;
- c) l’ipoteca di primo grado del creditore deve gravare sull’abitazione principale ed il debitore deve aver rimborsato almeno il 5% della quota capitale;
- d) che sia pendente un pignoramento sul bene che sia stato notificato entro il 21 marzo 2021;
- e) che l’istanza di rinegoziazione, presentabile una sola volta, sia presentata entro il 31 dicembre 2022;
- f) che il credito complessivo calcolato ai sensi dell’art. 2855 cc non superi i 250.000 euro;
- g) che l’importo della rinegoziazione sia pari a quello d’asta ridotto del 25% se l’immobile è già all’asta, e quello di stima se la prima asta non si è ancora tenuta, mentre nel caso in cui il debito residuo sia inferiore al prezzo base d’asta ridotto del 25% va offerto in rinegoziazione l’intero importo del debito residuo comprensivo di spese di pignoramento e di interessi (interessi contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento e interessi legali per le annate successive);
- h) il nuovo mutuo a seguito della rinegoziazione, non deve essere inferiore a 10 anni né superare i 30 anni o gli ottanta anni di età del debitore.
Introducendo questa possibilità da una parte l’ente erogatore il finanzimento o la banca che ha rinegoziato il mutuo si vede garantire, per una parte del finanziamento dallo Stato e, dall’altra, il debitore esecutato ottenendo la rinegoziazione o la concessione di un nuovo finanziamento è in grado di pagare il suo debito evitando che la sua casa venga venduta all’asta.
