Garanzia fideiussoria e la tutela degli acquirenti di immobili in costruzione

Elisa Boreatti
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INDICE DEI CONTENUTI
1. LA GARANZIA FIDEIUSSORIA
2. COME ESEGUIRE LA GARANZIA FIDEIUSSORIA
3. IMPORTO DELLA GARANZIA FIDEIUSSORIA
4. IL MODELLO STANDARD DI FIDEIUSSIONE INTRODOTTO DAL 2022
5. CONCLUSIONI

ASCOLTA L’INTRODUZIONE


LA GARANZIA FIDEIUSSORIA

Abbiamo visto in un precedente approfondimento, “Tutela degli acquirenti di immobili in costruzione: evoluzione e strumenti”, quali sono gli strumenti che il D.lgs 122/2005 introduce a favore del promissario acquirente nel caso in cui si verifichi una situazione di crisi del costruttore e quali sono i presupposti perché la tutela possa essere invocata.

Oggi ci soffermiamo su uno degli strumenti messi a disposizione a favore del promissario acquirente, ossia l’obbligo per il promittente venditore di consegnargli la garanzia fideiussoria. Il promittente venditore ha il dovere di consegnare una fideiussione a garanzia della restituzione di tutte le somme che incassa (a titolo di acconto o di caparra) sino al trasferimento della proprietà dell’immobile oggetto di contratto. Ricevuta la fideiussione, il consumatore – acquirente, in caso di situazione di crisi del venditore/costruttore, potrà rivolgersi direttamente alla banca o all’impresa assicuratrice che ha concesso la fideiussione per ottenere la restituzione delle somme fino a quel momento versate, o il controvalore degli altri corrispettivi dati in pagamento al costruttore (ad esempio nel caso in cui abbia trasferito in permuta al costruttore il valore di un terreno).

I vantaggi di una tale operazione sono di due ordini:

  • il primo è che l’acquirente riesce in tempi brevi ad ottenere il ristoro del danno;
  • il secondo è che può contare sulla capacità patrimoniale della compagnia assicuratrice o della banca che ha concesso la fideiussione.

A tal riguardo, si ricorda che il legislatore, proprio per rendere effettiva la tutela dell’acquirente, ha stabilito che la fideiussione:

  • non perde efficacia qualora il costruttore non paghi il premio;
  • deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, il che significa che l’acquirente può rivolgersi alla banca o alla compagnia di assicurazione senza dover prima tentare il recupero del proprio credito presso il costruttore;
  • la sua efficacia cessa nel momento in cui avviene il trasferimento della proprietà del bene.

COME ESEGUIRE LA GARANZIA FIDEIUSSORIA

Si dice che la fideiussione operia prima richiesta“. Questo vuol dire che l’acquirente deve inviare una raccomandata con avviso di ricevimento al fideiussore, ove chiede la restituzione delle somme versate al costruttore, di cui deve fornire idonea documentazione a sostegno.

Ricevuta la richiesta, l’istituto, banca o assicurazione, deve provvedere alla restituzione entro 30 giorni dal ricevimento della stessa.

Attenzione, però, che la garanzia potrà essere azionata solo nel caso in cui:

  • il costruttore incorra in una situazione di crisi, ove con questa espressione si intende quella “che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento…”;
  • il promissario acquirente eserciti la facoltà di recedere e quindi di liberarsi dal contratto preliminare a seguito della mancata consegna della cosiddetta polizza decennale postuma da parte del costruttore all’atto di trasferimento della proprietà.

La fideiussione può quindi essere esercitata a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi o a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto, per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale.

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IMPORTO DELLA GARANZIA FIDEIUSSORIA

In base all’articolo 2, comma 1, e 3, comma 1, la fideiussione copre non solo le somme che il costruttore ha già incassato (come ad esempio l’acconto), ma anche quelle che, in base al contratto, il costruttore debba incassare o acquisire dopo la stipula del contratto, ma prima che avvenga il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sullo stesso. Pertanto, tra gli altri importi garantiti rientra anche la caparra, poiché, in caso di perfezionamento dell’affare, essa assume la qualifica di acconto.

L’articolo fa poi riferimento anche al “valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha già acquisito al momento della stipula del preliminare”. In questa situazione, il legislatore si riferisce al valore del suolo nell’ipotesi di permuta di area edificabile in cambio di unità immobiliari da costruire.

La garanzia fideiussoria non copre, invece, il risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento dell’obbligo relativo al trasferimento della proprietà del bene in costruzione; non copre neanche gli importi che potrebbero essere dovuti dal costruttore a titolo di clausola penale, né, in caso di caparra confirmatoria, l’obbligo di corrispondere il doppio della caparra.

IL MODELLO STANDARD DI FIDEIUSSIONE INTRODOTTO DAL 2022

Per garantire all’acquirente informazioni più complete, nel corso degli anni il legislatore ha introdotto modelli standard al fine di assicurare il rispetto di determinati requisiti minimi da parte delle parti contrattuali. Di conseguenza, il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza (articoli 385 e 388 del D.lgs. 14/2019) ha stabilito che per le fideiussioni e le polizze assicurative i ministeri competenti dovessero definire dei modelli standard. Tali modelli sono stati pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale n. 197/2022 e sono entrati in vigore l’8 settembre 2022. Da allora, ogni fideiussione relativa a immobili in costruzione deve conformarsi ai modelli ministeriali pubblicati.

CONCLUSIONI

Ecco quindi che l’intervento legislativo ha mirato a stabilire un equilibrio tra le parti contrattuali, vale a dire venditori e acquirenti, che fino al 2005 era stato assente, a svantaggio degli acquirenti. Questi ultimi, infatti, si trovavano a dover subire le conseguenze delle crisi dei venditori-costruttori, senza alcun loro torto.

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