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è un momento molto importante nella vita di ciascuna persona tanto è vero che l’ordinamento richiede che l’atto di compravendita avvenga con le forme dell’atto pubblico, quindi, con un atto dinnanzi un pubblico ufficiale quale è il notaio.
Non è però un atto per così dire immediato, dal momento che prima di giungere al fatidico “rogito” possono concludere “prima” anche un contratto preliminare ove si vincolano a stipulare successivamente il cd rogito. Si badi bene che solo con quest’ultimo atto si ha il trasferimento del diritto di proprietà dal venditore all’acquirente, mentre con il primo le parti si assumono solo reciproci obblighi di concludere successivamente il definitivo. Il contenuto del preliminare deve in ogni caso presentare i punti essenziali del definitivo: diversamente sarebbe invalido per indeterminatezza dell’oggetto.
Nell’ambito del contratto preliminare si può verificare una particolare situazione, ossia la cessione del contratto stesso che determina una modifica soggettiva tra la persona che lo ha concluso e quella che concluderà il definitivo. Altro “strumento” attraverso il quale si verifica una modifica soggettiva del definitivo rispetto a quello preliminare si ha quando quest’ultimo prevede la clausola in virtù della quale gli effetti del primo si producono in maniera immediata e diretta nel patrimonio di un terzo soggetto (art. 1411 cc e ss).
Perché stipulare il contratto preliminare?
Quali sono le ragioni che inducono le parti a voler concludere dinnanzi il notaio ovvero a mezzo scrittura privata un contratto preliminare?
Tra le motivazioni che spingono il venditore e l’acquirente a concludere, a mezzo scrittura privata o dinnanzi il notaio, un contratto preliminare (detto anche compromesso) si rinviene quella di permettere alle stesse di impegnarsi subito tra loro alla conclusione di un futuro contratto in attesa di regolarizzare alcuni aspetti o integrare alcuni presupposti della compravendita. Ma non solo.
Tra le ragioni che spingono le parti a concludere un contratto preliminare vi potrebbe essere anche quello di far “circolare l’affare”. Sovente, infatti, nella prassi contrattuale dei trasferimenti immobiliari il promittente acquirente, concluso il preliminare, provvede a sostituire a sé un terzo. A quest’ultimo soggetto quindi faranno capo i diritti e le obbligazioni nascenti dal preliminare ed è sempre quest’ultimo che interverrà in sede di stipula del rogito notarile in qualità di nuovo compratore.
Cosa è la cessione del contratto preliminare?
Si osserva che la cessione del contratto preliminare viene realizzata attraverso la figura della cessione del contratto, figura disciplinata dall’art. 1406 e seguenti del codice civile.
Detta norma dispone che “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.
Il codice civile, tuttavia, subordina tale possibilità al verificarsi di due condizioni: la prima è che le prestazioni non devono essere ancora state eseguite; la seconda è che la parte ceduta deve prestare il suo consenso alla cessione. Consenso che egli può anche dare preventivamente con apposita clausola inserita nel contratto stesso. Al verificarsi di tale ultima ipotesi è comunque necessario che gli venga notificata l’avvenuta cessione.
Per effetto della cessione il cedente è liberato dalle sue obbligazioni verso il contraente ceduto salvo che questi abbia dichiarato di non volerlo liberare. In tal caso quest’ultimo potrà agire nei suoi confronti qualora il cessionario, ossia il soggetto a cui è stato ceduto il contratto preliminare, ad esempio, non adempia alle obbligazioni assunte.
Per quanto riguarda la forma della cessione del preliminare, occorre ricordare che, poiché la cessione del contratto – come si è già avuto modo di sottolineare – realizza una modificazione soggettiva nei rapporti derivanti dal contratto medesimo, secondo la giurisprudenza prevalente per il negozio di cessione debbono essere osservate le stesse forme previste per il contratto che si trasferisce.
L’applicazione di tale principio formale alla cessione del preliminare, implica che affinché il cessionario possa acquistare la posizione contrattuale del cedente, occorre che l’autorizzazione del contraente ceduto risulti da atto scritto proprio perché in base al combinato disposto degli artt. 1350 e 1351 C.c., il preliminare di compravendita immobiliare deve essere redatto per atto pubblico o scrittura privata.
Verificata la cessione è da quel momento che si trasferisce la posizione contrattuale dal cedente al cessionario. Inoltre si consideri anche un altro aspetto, ossia che la cessione avviene normalmente verso il corrispettivo di un prezzo che il cessionario versa al cedente sempre che detta possibilità sia prevista in una clausola prevista nel contratto stesso.
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Riproduzione riservata
Avv. Elisa Boreatti
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