LA SENTENZA: Come il regolamento contrattuale può intervenire in tema di distacco del riscaldamento

Elisa Boreatti

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Tribunale Roma sez. V, 14/01/2020, (ud. 13/01/2020, dep. 14/01/2020), n.731

Gli attori citavano in giudizio il Condominio esponendo di essere proprietari di unità facenti parte del plesso condominiale e di avere proceduto al distacco, di detti immobili, dall’impianto centralizzato del riscaldamento da oltre 15 anni e dal 28-9-2016 con riguardo ai due caloriferi insistenti nell’int. 12 quando l’ente di gestione aveva proceduto all’installazione di un sistema di contabilizzazione del calore. Che, in data 18-10-2016, l’assemblea al punto 11 all’o.d.g. aveva deliberato ‘di non autorizzare il distacco richiesto dal T. di tutte le unità di sua proprietà… invitando il condomino a ripristinare l’allaccio all’impianto condominiale..’ e ‘..di richiedere per la gestione 2015/16 al sig T., per tutte le sue unità immobiliari.

La prima delle domande, così come formulata dalla parte attrice, ha lo scopo di accertare il diritto della stessa al distacco e ad essere, di conseguenza, esentata da qualsivoglia onere di contribuzione per le spese di gestione dell’impianto centralizzato. La seconda invece ha lo scopo di accertare l’erroneità della delibera con la quale l’assemblea del 18-10-2016 ha posto a carico degli attori spese relative al riscaldamento nel bilancio 2015/16.

Il Condominio ha contestato gli avversi assunti affermando che le spese per il funzionamento dell’impianto comune del riscaldamento avrebbero dovuto essere poste a carico anche dei condomini distaccati mancando i presupposti per il distacco.

In tema di condominio negli edifici, tra le spese indicate dall’art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obbligazioni “propter rem” in ordine alle le quali il condòmino non vi si può sottrarre (Cass. 6923/01, Cass. 19893/11). Invece quelle sostenute per il godimento delle cose comuni, avendo altra natura, possono diversamente legittimamente essere unilateralmente rinunciate.

Con la conseguenza che il regolamento condominiale, se contrattuale, mentre non può consentire la rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento laddove sia mirato all’esonero dall’obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione di detto impianto, ben può invece vietare la rinuncia all’uso ossia il distacco dell’impianto del singolo condomino da quello centralizzato, non essendo tale divieto in contrasto (anzi in sintonia) con la disciplina legale (ancorché derogabile) dell’uso della cosa comune. In tal senso v. Cass. n.6923/01 e Cass. 12580/17 (ma, in senso contrario v. Cass. 11970/17). Tali limitazioni non possono invece essere dettate da un regolamento non contrattuale che non può incidere sui diritti dei partecipanti (in senso restrittivo o ampliativo con effetti sul riparto delle spese) ma solo regolamentare le modalità d’uso delle cose comuni e l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali. Orbene, nel caso in esame, il Condominio non ha documentato l’esistenza di un regolamento di natura contrattuale (che cioè sia stato accettato da tutti i partecipanti o sia stato trascritto; v. Cass. 6769/18 anche sul rilievo d’ufficio della natura non contrattuale del un regolamento).

Donde parte attrice ha il diritto di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, senza necessità di una previa autorizzazione dell’assemblea, salvo il dovere di contribuire agli esborsi relativi alla conservazione dell’impianto ed all’eventuale aggravio di spesa derivante agli altri condomini nel funzionamento dell’impianto stesso per effetto del godimento, seppur indiretto, del calore proveniente dall’impianto centralizzato da parte del condomino distaccato (Cass. 19893/11, Cass. 22285/16 e Cass. 9526/14 anche in ordine al recepimento di tali principi nella l. 220/12, peraltro applicabile nel caso in esame ratione temporis). In tal caso infatti l’obbligo alla contribuzione non lede il diritto del partecipante distaccato in quanto, alla spesa, corrisponde il godimento concreto del bene comune.

Si allega il testo della sentenza

Tribunale Roma sez. V, 14/01/2020, (ud. 13/01/2020, dep. 14/01/2020), n.731

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