Corte di Cassazione nr. 20512 depositata il 29 settembre 2020
RICOSTRUZIONE DEL FATTO
La vicenda riguarda un contratto preliminare di vendita di un appartamento ove è intervenuta una agenzia immobiliare.
A fronte della firma del preliminare è stata versata dall’acquirente una caparra di euro 70.000,00.
Il venditore si è successivamente reso inadempiente al preliminare sottoscritto in quanto ha venduto a terzi lo stesso immobile tentando la promissaria acquirente, invano, di recuperare le somme anticipate dal momento che il promittente è risultato fallito ben due anni prima e più volte protestato. Fatto questo di cui gli agenti immobiliari non hanno mai notiziato l’acquirente.
Per questo motivo l’acquirente ha citato in giudizio l’agente chiedendo il risarcimento dei danni patiti, pari alla caparra versata ed al costo della mediazione.
PUNTO DI DIRITTO
Tribunale e Corte d’Appello: respingono le domande dell’acquirente rilevando che le eventuali ingannevoli indicazioni circa la non solvibilità del promissario venditore, non si configuravano quale causa efficiente circa la conclusione del contratto preliminare, anche alla luce del fatto che l’appellante non aveva dimostrato che, una volta saputo della circostanza avversa, non avrebbe concluso il preliminare, ovvero, l’avrebbe concluso con modalità diverse.
La Corte di Cassazione, invece, accoglie il ricorso perché afferma che la capacità patrimoniale delle parti è, sicuramente, un elemento di rilievo per la sicurezza dell’affare. Risulta erroneo, afferma la Cassazione ritenere che non si applichi l’art. 1759 c.c. alle condizioni personali e patrimoniali relative alle parti.
Art. 1759 cc che rubricato “Responsabilità del mediatore” così recita “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite”.
Pertanto, una volta che l’attrice ha dedotto di aver subito pregiudizio a causa dell’attività professionale svolta dal mediatore per il mancato rispetto di un suo specifico onere di diligenza professionale, è quest’ultimo a dover dare la prova liberatoria.
Corte di Cassazione nr. 20512 dep. 29.9.2020
