Lavori in condominio: come l’assemblea condominiale sceglie di eseguirli

Elisa Boreatti
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INDICE DEI CONTENUTI
1. LAVORI IN CONDOMINIO: DIfferenza tra interventI di ordinaria e di straordinaria manutenzione
2. La delibera sull’intervento straordinario
3. Capitolato dei lavori e computo metrico
4. Raccolta dei preventivi delle ditte
5. Come avviene la scelta tra le ditte
6. CONCLUSIONE

ASCOLTA L’INTRODUZIONE


LAVORI IN CONDOMINIO: DIfferenza tra interventI di ordinaria e di straordinaria manutenzione

È importante sapere che non esiste una risposta univoca a questa domanda, poiché la scelta dipende dal tipo di lavoro da effettuare.

Per le opere di manutenzione ordinaria, ossia quelle che includono tutte quelle attività necessarie per la manutenzione regolare dell’edificio e per assicurare il corretto funzionamento degli impianti, l’amministratore del condominio ha la facoltà di agire in modo indipendente. Le spese sostenute per queste vengono poi inserite e deliberate nel preventivo di gestione ordinaria.

La situazione cambia quando si tratta di lavori di manutenzione straordinaria che interessano le aree comuni. In questi casi, l’amministratore non può procedere senza prima consultare l’assemblea dei condomini non solo per quel che riguarda il tipo di intervento da realizzare, ma anche su quale sia il soggetto cui affidare i lavori. Unica eccezione a tale regola sia ha nel caso in cui la situazione rivesta carattere di urgenza, come viene specificato nell’articolo 1135 del codice civile, secondo comma. In ogni caso, verificatasi tale situazione, egli deve riferirne alla prima assemblea che deve ratificare la spesa, come ribadito anche dalla sentenza della Corte di Cassazione numero 9388/2023.

Questi gli step da seguire.

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La delibera sull’intervento straordinario

Nel contesto dei lavori straordinari che devono essere svolti in condominio, l’amministratore, come detto, non può procedere in autonomia.

Egli deve dapprima far deliberare l’intervento dall’assemblea che lo deve approvare con la maggioranza dei condomini intervenuti alla riunione, che rappresentino quanto meno la metà del valore millesimale dell’edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.). Questo se l’intervento è di notevole entità.

Se invece rientra per così dire in lavori di “normale straordinaria amministrazione” in prima convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei messimi dell’edificio e, in seconda convocazione, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio.

Non va dimenticato inoltre che la delibera che approva i lavori straordinari deve prevedere, a pena di nullità della stessa, la costituzione di un fondo speciale per le opere stesse che altro non è che un fondo vincolato che serve a provvedere alla liquidazione di quanto dovuto alla ditta che va ad eseguire le opere.

Deliberati i lavori l’assemblea deve procedere anche alla nomina del professionista che assisterà dal punto di vista tecnico il condominio.

Capitolato dei lavori e computo metrico

Successivamente alla delibera è necessario procedere alla redazione del capitolato dei lavori e al computo metrico. Il primo è volto a descrivere i materiali e le lavorazioni mentre il secondo serve a quantificare le opere ed è funzionale alla successiva formulazione dei preventivi.

Il professionista provvede poi a trasmettere detti documenti all’amministratore.

Raccolta dei preventivi delle ditte

Predisposto il computo metrico lo stesso viene trasmesso dall’amministratore alle imprese per poter raccogliere dei preventivi che verranno sottoposti all’assemblea. I preventivi dovranno pervenire entro il termine indicato dall’amministratore. Ricevuti i preventivi l’amministratore convocherà l’assemblea per la scelta della ditta.

Come avviene la scelta tra le ditte

Il criterio della scelta dell’impresa è quello della discrezionalità pertanto ciascun condomino è libero di votare se scegliere o meno le ditte che vengono presentate il giorno dell’assemblea dall’amministratore e che quest’ultimo ha ricevuto nei giorni precedenti unitamente ai preventivi tenuto in conto del tipo di intervento da eseguire. Ciascun condomino, quindi, potrà decidere tenendo in conto del preventivo o di qualsivoglia altro criterio.

Affidati i lavori, è necessario ricordarsi di quanto disposto dall’articolo 90 Decreto Legislativo 81/2008.

In particolare questa norma, al comma 9, stabilisce che:

“Il committente o il responsabile dei lavori, anche nel caso di affidamento dei lavori ad un’unica impresa o ad un lavoratore autonomo: a) verifica l’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi in relazione alle funzioni o ai lavori da affidare, con le modalità di cui all’allegato XVII. Nei cantieri la cui entità presunta è inferiore a 200 uomini-giorno e i cui lavori non comportano rischi particolari di cui all’allegato XI, il requisito di cui al periodo che precede si considera soddisfatto mediante presentazione da parte delle imprese e dei lavoratori autonomi del certificato di iscrizione alla Camera di Commercio, industria e artigianato e del documento unico di regolarità contributiva, corredato da autocertificazione in ordine al possesso degli altri requisiti previsti dall’allegato XVII; b) chiede alle imprese esecutrici una dichiarazione dell’organico medio annuo, distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all’Istituto nazionale della previdenza sociale (INPS), all’Istituto nazionale assicurazione infortuni sul lavoro (INAIL) e alle casse edili, 69 nonché una dichiarazione relativa al contratto collettivo stipulato dalle organizzazioni sindacali comparativamente più rappresentative, applicato ai lavoratori dipendenti. Nei cantieri la cui entità presunta è inferiore a 200 uomini-giorno e i cui lavori non comportano rischi particolari di cui all’allegato XI, il requisito di cui al periodo che precede si considera soddisfatto mediante presentazione da parte delle imprese del documento unico di regolarità contributiva, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 16-bis, comma 10, del decreto-legge 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2, e dell’autocertificazione relativa al contratto collettivo applicato; c) Trasmette all’amministrazione concedente, prima dell’inizio dei lavori oggetto del permesso di costruire o della denuncia di inizio attività, copia della notifica preliminare di cui all’articolo 99, il documento unico di regolarità contributiva delle imprese e dei lavoratori autonomi, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 16-bis, comma 10, del decreto-legge 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2, e una dichiarazione attestante l’avvenuta verifica della ulteriore documentazione di cui alle lettere a) e b)”.

Come si può vedere la norma parla di committente e di responsabile dei lavori.

Attenzione che questi sono due soggetti sono diversi.

Il primo è definito come il soggetto per conto del quale l’intera opera viene realizzata. Nel caso di lavori straordinari in condominio questo coincide con il Condominio stesso. Il secondo è il soggetto che può essere  incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti (art.89 dlgs 81/08) e che spesso viene nominato quando il committente non ha le competenze necessarie per assolvere a tutti gli obblighi di legge.

CoNCLUSIONE

Alla luce di quanto sopra quindi quando si devono eseguire delle opere in condominio è estremamente importante conoscere bene non solo la differenza tra intervento ordinario e straordinario ma anche essere informati sui vari adempimenti da compiere e le procedure che la stessa assemblea deve compiere. Per ulteriore approfondimenti sul tema vi invitiamo a visitare il sito. Buona lettura!

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