Lavori urgenti in condominio ignorati dall’assemblea condominiale: come agire grazie all’art. 1105 Codice Civile

Elisa Boreatti
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INDICE DEI CONTENUTI
1. L’articolo 1105 Codice Civile presuppone una situazione di inerzia assoluta
2. Come si procede dal punto di vista processuale
3. Fase introduttiva
4. Il provvedimento conclusivo
5. Conclusioni

ASCOLTA L’INTRODUZIONE


Premessa

In un precedente approfondimento “Lavori in condominio: come l’assemblea condominiale sceglie di eseguirli” si è visto come l’assemblea condominiale non solo delibera i lavori che devono essere eseguiti all’interno di un condominio, ma anche come devono essere svolti.

Oggi rimaniamo sempre in tema di lavori condominiali ma affrontiamo un altro aspetto, ossia ci chiediamo cosa accade se l’assemblea condominiale non è in grado di assumere una decisione in merito alla loro esecuzione, ovvero non riesce a raggiungere la maggioranza per deliberare lavori.

Ebbene rispetto a questa situazione il singolo condomino può fare qualcosa?

La risposta la troviamo leggendo l’articolo 1105 quarto comma codice civile il quale così dispone “ se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Questa norma sebbene sia dettata per regolare la materia della “comunione” è applicabile al contesto condominiale in forza dell’articolo 1139 codice civile che così dispone “per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale”. Le ipotesi contemplate dall’articolo 1105, comma 4, codice civile come ben si vede costituiscono aspetti di una medesima esigenza che è quella di assicurare l’amministrazione della cosa comune nel caso di inerzia degli interessati sia quando essa sia di tipo deliberativo sia quando abbia natura esecutivo. Infatti il provvedimento che viene richiesto al giudice è volto proprio a sopperire alla omissione dell’assemblea o dell’amministratore.

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L’articolo 1105 Codice Civile presuppone una situazione di inerzia assoluta

È bene sottolineare però che il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105 quarto comme presuppone una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata.

Ne consegue che la norma non si applica quando l’assemblea ha approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio che sono stati contestati da taluni compartecipanti. In tale ipotesi, infatti, l’intervento del giudice, si risolverebbe in un’ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare.

Ecco quindi che nel caso in cui l’assemblea del Condominio deliberi solo ed esclusivamente i lavori di messa in sicurezza della facciata condominiale rinviando ad altra data la deliberazione e l’esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata stessa, alcuni condomini non possono proporre ricorso ex art. 1105 del codice civile chiedendo che l’autorità giudiziaria sopperisca all’inerzia dell’assemblea del Condominio ordinando i lavori di rifacimento della facciata dello stabile condominiale. In tal caso infatti il Tribunale di Roma prima e la Corte di Appello di Roma poi, hanno rigettato la richiesta sul presupposto che l’intervento dell’autorità giudiziaria diretto alla esecuzione dei lavori di manutenzione della cosa comune era lesivo delle competenze che il legislatore riserva, in via esclusiva, all’assemblea in merito a tutte le determinazioni da adottare sulle spese, necessarie o meno.

Come si procede dal punto di vista processuale

Nell’ipotesi di cui all’ultimo capoverso dell’art. 1105 c.c., la legittimazione a proporre il relativo ricorso è riconosciuta espressamente dalla predetta norma a “ciascun partecipante” in quanto il semplice status di partecipante al condominio autorizza il singolo a ricorrere al magistrato. In proposito, la qualità di condomino è agevolmente dimostrabile attraverso la produzione del titolo di proprietà e, per reputare realizzata la condizione voluta dalla legge, è sufficiente che il trasferimento delle diverse porzioni sia avvenuto secondo le forme prescritte (atto pubblico o scrittura privata).

Legittimato al ricorso deve ritenersi anche il comproprietario (pro indiviso) di un’unità immobiliare, ed egualmente la legittimazione deve riconoscersi anche all’usufruttuario, poiché l’amministrazione dello stabile rientra tra le materie ordinarie, in ordine alle quali vi è una competenza esclusiva gestionale in capo al titolare del diritto reale parziario (art. 67, comma 6, disp. att. c.c.).

Fase introduttiva

In conformità alle regole generali previste dagli artt. 737 codice di procedura civile, l’atto introduttivo del procedimento deve essere un “ricorso” e quindi deve essere formato secondo i canoni indicati dall’articolo 125 codice di procedura civile.

Appare interessante, da ultimo, sottolineare che il procedimento ha natura di volontaria giurisdizione in quanto  strumentale solo alla gestione della cosa comune e, quindi, alla tutela di un interesse generale e collettivo del condominio. Tale interpretazione ha trovato l’autorevole avallo delle Sezioni Unite (Cass. S.U. 29 ottobre 2004, n. 20957) le quali hanno riaffermato che il procedimento de quo è improntato a rapidità, informalità ed ufficiosità, e che il conseguente provvedimento è diretto all’attività di gestione di interessi ed ha carattere eccezionale ed urgente, sostitutivo della volontà assembleare, senza però alcuna attitudine alla decisorietà (e alla conseguente stabilità propria dei provvedimenti volti alla tutela di diritti o di status destinati perciò ad acquisire valenza di giudicato formale e sostanziale).

IL PROVVEDIMENTO CONCLUSIVO

Riguardo alla forma del provvedimento conclusivo, l’art. 737 codice di procedura civile prevede che il tribunale, sentito il giudice relatore, decide sul ricorso ex artt. 1105 e 1129 c.c. con “decreto motivato”, nel quale deve, quindi, figurare l’indicazione dei componenti dell’organo giudicante, la motivazione, il dispositivo, la data e la sottoscrizione del presidente del collegio ex articolo 135, ultimo capoverso, codice di procedura civile anche nel caso in cui si dichiari l’incompetenza per l’adozione del richiesto provvedimento.

Conclusioni

Ecco quindi che se l’assemblea non delibera i provvedimenti necessari alla cosa comune (ad esempio, la riparazione del tetto che perde), il singolo proprietario può rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendo al giudice di assumere quelle delibere ritenute necessarie o, se già assunte, può chiedere che alle stesse venga data esecuzione.

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