È corretto che il mediatore non mi abbia detto che la casa è ipotecata?

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Non è una situazione rara quella di cui oggi parliamo ossia quella che una persona acquista una casa e purtroppo venga a sapere tardi che essa è gravata da una ipoteca che per esempio l’istituto di credito aveva iscritto sull’immobile a garanzia del mutuo che il venditore aveva chiesto.

Ora è vero che se la persona che vuole procedere alla operazione economica di compravendita si avvale di un’agenzia immobiliare, è quest’ultima che dovrebbe informarlo dell’esistenza di questo diritto reale di garanzia. Questo obbligo, in particolare, rientra proprio nel dovere che essa ha di informare le parti di tutte le circostanze rilevanti per l’affare di cui è a conoscenza o delle quali dovrebbe essere al corrente con l’uso della diligenza esigibile dal mediatore (ad esempio acquisendo le visure ipotecarie dai competenti uffici).

Tuttavia non è così scontato che questo avvenga tanto è vero che la Corte di Cassazione si è trovata di recente a dover decidere su un caso che le è stato sottoposto.

Ebbene, il Supremo organo ha stabilito proprio che il mediatore qualora non avvisi prima che venga sottoscritto il preliminare è tenuto al risarcimento dei danni proprio per aver violato l’anzidetto obbligo.

Da qui possiamo allora ampliare la questione chiedendoci quali sono le altre informazioni, oltre a quella relativa all’esistenza di eventuali ipoteche, che il mediatore deve fornire all’acquirente?

Ebbene tra queste vi sono, ad esempio, quelle inerenti la proprietà del bene e quindi il professionista deve conoscere se il diritto fa capo ad una singola persona ovvero se è in comproproetà con altri. Ed ancora egli deve anche informarsi della esistenza di eventuali prelazioni e opzioni sulla casa ovvero se il bene oggetto di compravendita è pervenuto al venditore da donazione oltre a quelle relative all’esistenza dei vari certificati necessari per formalizzare l’operazione economica.

SI può quindi vedere che il dovere previsto dall’art. 1759 cc e ss in capo al mediatore si declina in numerosi adempimenti che se non vengono correttamente esperiti lo rendono responsabile nei confronti dell’acquirente, come ribadito anche dalla recente ordinanza della Corte di Cassazione nr 28441 del 2022.

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