Mutuo per acquisto casa: guida completa a confronto tra mutuo fondiario e ipotecario

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INDICE DEI CONTENUTI
1. PREMESSA
2. COS’È IL CONTRATTO DI MUTUO
3. I TASSI DI INTERESSE
4. MUTUO FONDIARIO E MUTUO IPOTECARIO
5. MUTUO FONDIARIO: VANTAGGI / LIMITAZIONI
6. MUTUO IPOTECARIO: VANTAGGI / LIMITAZIONI
7. DIFFERENZA TRA L’IPOTECA DEL MUTUO FONDIARIO E QUELLA DEL MUTUO IPOTECARIO
8. MUTUO IPOTECARIO E FONDIARIO: GLI ASPETTI COMUNI
9. CONCLUSIONI


PREMESSA

Uno degli aspetti che deve essere preso in considerazione quando si vuole comprare casa è quello del mutuo. Spesso, infatti, l’acquirente si trova nelle condizioni di non disporre personalmente della liquidità necessaria per poter compiere questa operazione economica.

Come fare in questo caso? Due le soluzioni:

  • Rinunciare all’acquisto.
  • Rivolgersi ad un istituto di credito e concludere con esso un contratto di mutuo.

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COS’È IL CONTRATTO DI MUTUO?

Il codice civile all’articolo 1813 lo definisce come “il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.

Leggendo queste poche righe si possono individuare quelle che sono le caratteristiche tecniche di questo negozio giuridico: è a titolo oneroso, infatti salvo patto contrario, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.

I TASSI DI INTERESSE

Gli interessi che vengono applicati in un contratto di mutuo sono di due tipi: quelli convenzionali, in quanto sono determinati dal soggetto che concede il mutuo e da quello che lo richiede; oppure legali quando invece sono determinati dalla legge.

Una specifica è d’obbligo: il fatto che alle Parti sia data la possibilità di convenire il tasso, non significa che esse nel farlo non siano soggette ad alcun limite. Il legislatore ha infatti previsto che se esse convengono per un tasso superiore a quello legale è necessario che:

  • La pattuizione sia fatta per iscritto.
  • È fatto divieto di pattuire interessi usurari che la Legge 198/1996 definisce come quello che supera il cd “tasso soglia“.

Questo non viene determinato nel contratto, ma viene definito a livello nazionale attraverso un percorso determinato dalla legge. In particolare è determinato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, viene calcolato aggiungendo una percentuale fissa definita dalla legge al tasso medio applicato dagli istituti di credito e viene aggiornato trimestralmente per tenere in conto degli andamenti del mercato. Attenzione che se le Parti dovessero convenire questo tipo di tasso non solo commettono un reato, ma la clausola contrattuale che lo prevede è nulla.

In tema di tassi usurai si segnala la sentenza del Tribunale di Alessandria nr. 957 del 9 novembre 2022 che stabilisce che è il soggetto che eccepisce l’usurarietà del tasso applicato ad avere l’onere probatorio di provarlo.

Inoltre, la sentenza della Corte di Cassazione nr. 34600 del 24 novembre 2022 prevede, in caso di accertata nullità della clausola, l’applicazione dell’interesse sostitutivo con rinvio agli usi su piazza così come determinato dal Testo Unico Bancario.

MUTUO FONDIARIO E MUTUO IPOTECARIO

Queste due figure di mutuo trovano la loro disciplina agli articoli 38-42 del Testo Unico Bancario – Decreto Legislativo nr. 385 del 1° settembre 1993 e, pur simili, presentano caratteristiche peculiari che è importante conoscere per comprendere poi quale dei due sia più opportuno chiedere.

MUTUO FONDIARIO

È un contratto a lungo termine garantito da ipoteca sull’immobile ed è proprio lo stretto legame tra finanziamento ed immobile che ha portato a qualificarlo come fondiario.

Una persona lo chiede quando deve acquistare o ristrutturare casa in quanto offre vantaggi in termini di tassi di interesse, tuttavia impone anche delle limitazioni.

Vantaggi:

  • Il tasso d’interesse è più basso rispetto agli altri tipi di mutuo;
  • Le spese notarili sono inferiori rispetto alla media di mercato;
  • Un regime fiscale agevolato.
  • È possibile estinguere il proprio mutuo fondiario in qualsiasi momento, pagando le commissioni previste dal contratto stipulato con la banca, operazione che comporta la cancellazione automatica e immediata dell’ipoteca sull’immobile.

Limitazioni:

  • Il cui rimborso deve andare da un minimo di 12 mesi ad un massimo di 30 anni.
  • L’importo del mutuo non può superare l’80% del valore dell’immobile così come riportato nella perizia immobiliare. Sul punto, la sentenza della Cassazione (gennaio 2020) ha affermato che il limite di finanziabilità ex articolo 38, secondo comma, Testo Unico Bancario è elemento essenziale del contenuto del contratto. Il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata. La decisione consolida sempre di più l’interpretazione della normativa secondo la quale il mutuo è illecito e come tale nullo nella sua interezza (e non per la sola eccedenza) in caso di mancato rispetto della disciplina di ordine pubblico.
  • Impone l’iscrizione di ipoteca sull’immobile acquistato.

MUTUO IPOTECARIO

L’altra forme di prestito che l’acquirente può chiedere è il mutuo ipotecario che si caratterizza per il fatto che l’istituto di credito chiede di poter iscrivere ipoteca su un immobile di proprietà del mutuatario a garanzia di un eventuale suo inadempimento. A differenza del mutuo fondiario, e la durata del finanziamento è compresa generalmente tra un minimo di 5 anni e un massimo di 20 anni.

Vantaggi:

  • Dal momento che può venir richiesto per le più svariate ragioni, e quindi non necessariamente legate all’acquisto della casa, gode di una maggior flessibilità rispetto a quello fondiario.
  • Non vi sono limitazioni sull’importo finanziabile.

Limitazioni:

  • Viene iscritta ipoteca. Si ricorda che l’ipoteca si estingue automaticamente dopo venti anni e, pertanto, per mutui di durata superiore, va rinnovata.
  • In caso di mancato pagamento delle rate l’istituto di credito può procedere ad escutere l’ipoteca iscritta sull’immobile. Ciò significa che la banca può avviare l’azione esecutiva e, in sede di assegnazione della somma, verrà soddisfatta in via privilegiata proprio in forza dell’ipoteca iscritta. Si ricorda che l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.

DIFFERENZA TRA L’IPOTECA DEL MUTUO FONDIARIO E QUELLA DEL MUTUO IPOTECARIO

Si è visto che il diritto reale di garanzia dell’ipoteca è presente in entrambi i tipi di mutuo eppure tra loro sono diverse.

Nel mutuo fondiario l’ipoteca è più direttamente correlata all’immobile acquistato e al suo valore, con limiti più stringenti sull’importo finanziabile.

Nel mutuo ipotecario essa è più in generale una garanzia per un prestito che può avere scopi diversi.

MUTUO IPOTECARIO E FONDIARIO: GLI ASPETTI COMUNI

Viste le differenze, quali sono le caratteristiche che hanno in comune il mutuo fondiario e quello ipotecario:

  • Viene stipulato un contratto tra il mutuante, cioè chi eroga il mutuo, e il mutuatario in forza del quale il primo concede al secondo una somma di denaro in prestito e il secondo si impegna a restituire questa somma secondo un piano di ammortamento stabilito in precedenza.
  • In caso di insolvenza del debitore la banca ha il diritto di rivalersi sull’immobile, vendendolo per rientrare in possesso della cifra che ha concesso in prestito.

CONCLUSIONI

Ecco quindi che un aspetto importante della due diligence che sarebbe opportuno fare prima di procedere all’acquisto della casa è quello di assicurarsi di fare una scelta ragionata e sostenibile in tema di finanziamento da richiedere all’istituto di credito.

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