DIRITTO CONDOMINIALE: Tabelle millesimali – Corte di Cassazione Civile nr. 19797 / 2016

Elisa Boreatti

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CORTE DI CASSAZIONE

 sezione II civile

Presidente dott. Migliucci – Relatore dott. Matera

nr. 19797

udienza 6.7.2016 – depositata il 4.10.2016

 

MASSIMA

 “In materia di revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att., una diversa destinazione d’uso del locale non può incidere sull’assetto millesimale”

 

condominio – mutamento destinazione d’uso immobile – irrilevante – tabelle millesimali

art. 68 disp att cc – art 69 disp att cc

Sommario: 1) Sintesi dello svolgimento del processo – 2) Commento: a. Una breve premessa in punto di natura e funzione delle tabelle millesimali; b. Ipotesi di riesame delle tabelle millesimali; c. Conclusioni
  1. SINTESI DELLO SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La vicenda trae origine da un atto di citazione con il quale l’attore, proprietario di tre unità immobiliari facenti parte del condominio, tra cui un magazzino/deposito al piano seminterrato, esponeva che in quest’ultimo locale si erano verificate negli ultimi anni delle infiltrazioni di acqua dal sottosuolo, che lo avevano reso completamente inutilizzabile secondo la sua destinazione catastale; il che, a suo dire, comportava la necessità di rivedere le tabelle millesimali di riparto delle spese condominiali, onde adeguarle alla nuova realtà.

L’attore quindi chiedeva al Tribunale di Macerata, Sezione Distaccata di Civitanova Marche, che fosse accertato che le quote millesimali della proprietà non corrispondevano più ai reali ed effettivi valori delle singole unità immobiliari, con conseguente modifica dei valori proporzionali dei vari piani del condominio ex articolo 69 disp. att. c.c..

Il Tribunale, con sentenza in data 6-4-2004, rigettava la domanda, rilevando che “non era mai venuta meno la potenziale destinazione commerciale della porzione in questione, e che le lamentate infiltrazioni d’acqua provenienti dal sottosuolo non avevano inciso sulle caratteristiche strutturali del locale, che nel tempo erano sostanzialmente rimaste immutate”.

Avverso la predetta decisione proponeva appello l’attore, chiedendo che la Corte d’Appello di Ancona accertasse che le tabelle millesimali in questione erano affette da errore, e fosse dichiarato che i valori delle stesse dovevano essere riveduti e modificati ai sensi di legge, con conseguente formazione di nuove tabelle.

La Corte territoriale, rigettava il gravame  rilevando che” nella specie non era riscontrabile la presenza di errori obiettivamente verificabili, che fossero stati causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse; e che doveva altresì escludersi che una diversa destinazione d’uso del locale potesse incidere sull’assetto millesimale, atteso che la individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo”.

Avverso la sentenza pronunciata dalla Corte D’Appello l’appellante ha proposto ricorso sulla base di cinque motivi:

  1. Il ricorrente denuncia, come primo motivo, la violazione dell’art. 69 disp. att. c.c., n. 2, e dell’articolo 1123 c.c., in relazione agli articoli 99 e 112 c.c., per non avere la Corte territoriale considerato che, a causa delle inondazioni verificatesi, provenienti dal sottosuolo, che avevano reso il locale dell’attore inutilizzabile secondo la sua destinazione catastale, il rapporto originario tra i valori posti a base delle tabelle si era notevolmente alterato, con conseguente necessità di una diversa ripartizione delle spese ex articolo 1123 c.c..
  2. Con il secondo motivo il ricorrente si duole della illogicità e contraddittorietà della motivazione circa la non riscontrabili’ di errori obiettivamente verificabili causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse ovvero per le mutate condizioni di una parte dell’edificio.
  3. Con il terzo motivo viene dedotta l’illogicità e contraddittorietà della motivazione, nonché’ travisamento del fatto, circa l’affermazione secondo cui una diversa destinazione d’uso del locale non può incidere sull’assetto millesimale.
  4. Con il quarto motivo viene dedotto il difetto assoluto di motivazione sul diniego della consulenza tecnica;
  5. Con il quinto motivo, proposto in via subordinata, viene dedotta la violazione dell’art 92 cpc e difetto di motivazione in ordine alla compensazione delle spese di lite.

La Corte di Cassazione, per motivi di connessione, ha trattato congiuntamente i primi tre motivi del ricorso ritenendoli infondati.

A tal proposito, la Corte ha precisato che, a norma degli articoli 68 e 69 disp. att. c.c., le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio possono essere rivedute e modificate, anche nell’interesse di un solo condomino: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Ne consegue che i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.

Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell’errore) dei criteri soggettivi (ad es.: d’ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex articolo 68 disp. att. c.c. (Cass. Sez. Un. 24-1-1997 n. 6222).

Per questi motivi la Corte ha ritenuto infondati i primi tre motivi di ricorso.

Rispetto al quarto motivo denunziato la Corte ha precisato che la decisione di ricorrere o meno ad una consulenza tecnica d’ufficio costituisce un potere discrezionale del giudice di merito, il quale, tuttavia, è tenuto a motivare adeguatamente il rigetto dell’istanza di ammissione.

Nella specie, il giudice di appello ha motivatamente escluso la necessità di disporre le indagini tecniche invocate dall’attore, dando atto che erano stati acquisiti sufficienti elementi di valutazione ai fini della decisione. Pertanto, la Corte ha ritenuto che anche il quarto motivo non è meritevole di accoglimento.

Rispetto al quinto motivo, proposto in via subordinata, la Corte ha precisato che il suo sindacato è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte vittoriosa.

Nella specie, di conseguenza, non essendo stato violato il principio della soccombenza, il ricorrente non può fondatamente dolersi della mancata compensazione delle spese di lite da parte del giudice di merito.

Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato. Poiché’ gli intimati non hanno svolto alcuna attività difensiva, non vi è pronuncia sulle spese.

La Corte ha rigettato il ricorso.

       2. COMMENTO                                                                                                                                                                                                                                                                                                               

a)Una breve premessa in punto di natura e funzione delle tabelle millesimali

I millesimi individuano in termini aritmetici il valore che la singola unità immobiliare ha rispetto all’intero edificio (che è rapportato a mille).

Il documento che raccoglie i millesimi riferiti alle unità immobiliari che compongono un condominio è  la tabella millesimale, che deve essere allegata al regolamento.

Con sentenza nr 18477/2010 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite si è espressa in punto di tabelle millesimali precisando che: “le tabelle millesimi esprimono in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti”.

Ne consegue pertanto che i millesimi incidono non sul diritto di proprietà che ciascun partecipante ha sui beni comuni, ma sulle obbligazioni che gravano a carico del singolo condomino. Le tabelle millesimali, infatti, costituiscono il presupposto per la ripartizione delle spese che gravano a carico del singolo condomino e per il computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea.

Le tabelle millesimali quindi cristallizzano con certezza gli obblighi e i diritti dei singoli condomini.

La sentenza nr 19797/2016 – in commento – specifica che i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento all’adozione del regolamento.

b) Ipotesi di riesame delle tabelle millesimali

L’art. 69 disp att cc, così come modificato dalla L. 220/2012) dispone che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi in millesimi, possono essere rettificati o modificati  all’unanimità dell’assemblea (e quindi in maniera consensuale). Tale disposizione ha modificato la posizione espressa dalle Sezioni Unite con la sentenza 18477/2010 la quale, invece, aveva affermato che non fosse necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini per modificare le tabelle millesimali essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art 1136 cc, ossia che la delibera fosse approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in sede di assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.

Si segnala comunque che detta maggioranza qualificata viene ora richiesta dal novellato articolo 69 disp att cc qualora, al verificarsi di due ipotesi tipizzate, si debba procedere alla modifica o alla rettifica dei valori (millesimali) nell’interesse anche di un solo condomino.

Ma vediamo quali sono i casi in cui è ammessa questa revisione senza la necessità della unanimità.

Il primo si ha quando risulta che i valori millesimali sono conseguenza di un errore e il secondo si ha quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazione di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Per quanto riguarda la prima fattispecie, la sentenza della Cassazione nr. 19797/2016 – in commento – chiarisce quali siano le caratteristiche che deve avere l’errore rilevante ai fini della revisione.

In particolare specifica che questo, sia esso di fatto o di diritto, deve riguardare la determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari in quanto solo questo tipo di errore è causa di una apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse. L’errore inoltre deve essere obiettivamente verificabile.

La sentenza de qua individua poi quelli che sono gli errori rilevanti ai fini della revisione. In particolare indica gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione, l’esposizione etc),  siano essi errori di fatto (per esempio erronea convinzione  che un singolo appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva), siano errori di diritto (ad esempio erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che a norma dell’art 68 disp att cc sono irrilevanti a tale effetto.

Ne consegue pertanto che non possono essere qualificati essenziali gli errori “soggettivi”, ossia quelli che ricadono su aspetti soggettivi (ad esempio di ordine estetico) e che non afferiscono alla obiettiva conformazione strutturale del piano o della porzione di piano in rapporto all’intero edificio.

La sentenza in commento si conforma ad altre due sentenze pronunciate dalla Corte di Cassazione, una a Sezioni Unite, la nr. 6222/1997, e l’altra a sezioni semplici, la nr. 4421/2001.

In particolare nella prima sentenza il Supremo consesso ha ritenuto che l’errore essenziale, rilevante ai fini della revisione delle tabelle millesimali, sia da individuarsi nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse. Ne consegue che non è errore essenziale l’errore vizio del consenso disciplinato dall’art 1428 cc. Tanto è vero che di tale revisione non fa da presupposto l’annullamento della delibera che riconosce valide le tabelle millesimali, non essendo ciò desumibile dalla formulazione dell’art 69 disp att cc, che accenna semplicemente a valori da rettificare in quanto conseguenza di un errore, con riferimento, pertanto non già all’errore quale vizio del consenso, contemplato dall’art. 1428 cc in materia contrattuale, ma all’oggettiva presenza di una difformità tra valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

Nella seconda viene affermato che “non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia compiuta, poiché l’errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale in quanto non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell’art. 1429 nr. 2 cc”. Di contro la Corte di Cassazione, nella identificazione dell’errore rilevante ai fini dell’art 69 disp att cc, sostiene che detto errore può essere rilevato anche quando la proprietà ha prestato il consenso all’approvazione delle tabelle sia espressamente sia per fatti concludenti. E un tanto perché quello che rileva è la divergenza obiettiva del dato alla situazione di fatto dipesa da inesattezze, originarie o sopravvenute e non la forma, i modi e i tempi di manifestazione del consenso in sede di approvazione delle tabelle. Pertanto la legittimità della deliberazione assembleare che riconosce valide le tabelle millesimali approvate per fatti concludenti, non esclude che le stesse tabelle possano modificarsi se sono conseguenza di un errore.

In forza di quanto sin qui formulato emerge, seppur indirettamente nella sentenza qui in commento, un altro aspetto, ossia la collocazione temporale dell’errore. L’errore sui valori millesimali deve essere verificato nel momento in cui i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva sono stati ragguagliati in millesimi al valore dell’edificio. Anche rispetto a questo aspetto la Corte di Cassazione, quindi, si rifà a quanto già espresso in precedenza espresso nella sentenza 3001/2010, ossia che il momento rilevante ai fini della verifica di un errore nelle tabelle era quello della loro formazione.

Quest’ultima sentenza poi è rilevante anche perché specifica, che è onere di chi lamenta la presenza di un errore dimostrare la sua esistenza. Un tanto viene confermato anche nella sentenza nr. 25790/2016 pronunciata dalla  Corte di Cassazione ove precisa che la formulazione dell’articolo 69 delle norme di attuazione del codice civile, nella versione vigente ratione temporis, sta a significare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati (1- errore; 2- alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano).
Logico corollario è che, in base alla regola generale dell’onere probatorio (art. 2697 cc), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili.

c) Conclusioni

Alla luce di quanto sopra la Suprema Corte, in linea con il pensiero espresso dalla dottrina[1] sul punto, ha quindi ritenuto che nel caso sottoposto al suo esame la diversa destinazione d’uso dell’immobile (diversità che secondo il ricorrente era determinata dal fatto che le inondazioni provenienti dal sottosuolo avessero reso inutilizzabile il locale) non integri gli estremi dell’errore essenziale di cui all’art. 69 disp att cc in quanto il lamentato mutamento delle condizioni dell’unità immobiliare non ha inciso sulla consistenza reale e sulle caratteristiche obiettive rilevanti ai fini del calcolo del valore delle singole porzioni di piano.

Elisa Boreatti                                                            Rosa Colucci

avvocato                                                                  dottoressa

Riproduzione riservata

[1] CELESTE, SALCIARINI, “il regolamento di condominio”, 481

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