Come nascono le tabelle millesimali?

Elisa Boreatti

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COME SI CALCOLANO LE TABELLE MILLESIMALI E CHI LE CALCOLA?

Le tabelle millesimali rappresentano un documento di carattere tecnico. La redazione delle tabelle millesimali, a causa della complessità del calcolo, che postula la disamina dei volumi o delle superfici, nonché la valutazione delle peculiarità delle singole unità immobiliari, deve essere affidata ad un tecnico qualificato. Solitamente, per il calcolo delle quote millesimali ci si rivolge ad un geometra, ma può redigerle qualsiasi soggetto specializzato nelle professioni tecniche, come un ingegnere o un architetto.

La nomina del perito può essere approvata in sede di assemblea. Vista l’importanza del ruolo delle tabelle, in quanto possono incidere significativamente sugli esborsi di ciascun condomino e sul potere di voto, è opportuno che le stesse, prima di essere approvate dal consesso assembleare, siano oggetto di un controllo sulla correttezza da parte di un altro perito (leggi anche “I diritti e i doveri in condominio: che rapporto hanno con le tabelle millesimali?“).

Analizziamo brevemente l’iter da seguire.

A) Per la formazione delle tabelle, il primo elemento da considerare è la superficie di ogni singola unità abitativa; infatti, è di tutta evidenza che un appartamento grande valga di più di uno piccolo. Talvolta, non si ricorre alla superficie (calcolata in metri quadrati), ma alla cubatura (in metri cubi). Nel calcolo della superficie, si tiene conto anche dei balconi, considerati come un “allungamento” dell’appartamento; tuttavia, la superficie viene calcolata con una riduzione, in proporzione all’uso e all’affaccio. Lo stesso dicasi per terrazze a livello e lastrici solari di uso esclusivo, in cui la superficie è calcolata con un coefficiente di riduzione. Inoltre, ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, “occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione), che quelli estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive, come i giardini, poiché consentono un migliore godimento degli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del loro valore patrimoniale” (Cass. Ord. 18618/2017).

B) Oltre agli elementi di cui sopra, la legge indica i parametri da non considerare (art. 68 disp. att. c.c.): il canone locatizio, i miglioramenti e lo stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

C) Infine, si applicano i coefficienti di riduzione o coefficienti riduttori, minori cioè dell’unità, che sono riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale (Circ. min. lav. pubb. 12480/1966).

 I COEFFICIENTI DI RIDUZIONE NELLE TABELLE

Nell’attribuzione dei millesimi alle singole unità abitative, occorre considerare alcuni coefficienti, come:

  • la destinazione del vano, ossia in funzione della utilità. Infatti, è di tutta evidenza che un corridoio o un disimpegno o un ripostiglio non “valgano” quanto un soggiorno;
  • l’orientamento indica il posizionamento dell’unità abitativa rispetto ai punti cardinali; infatti, a seconda dell’orientamento, si può ricevere più o meno luce, o calore, o essere più o meno esposti ai venti. Più favorevole è l’orientamento, maggiore è il valore dell’immobile.

Il prospetto riguarda i vantaggi che l’apertura su una facciata o un’altra possano portare all’unità abitativa. Ad esempio, un appartamento può affacciarsi su una strada trafficata o sul cortile interno o può avere una veduta libera; è chiaro che il valore cambia a seconda dei casi.

  • la luminosità come dice il nome, valuta la quantità di luce che la singola unità immobiliare riceve anche in rapporto alla quantità di superficie finestrata. La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e superficie illuminata (ampiezza del rispettivo vano).
  • il piano valuta la posizione in altezza dell’appartamento; si tengono in considerazione tutti i vantaggi e gli svantaggi di trovarsi ad un certo piano.

la funzionalità dell’alloggio è un coefficiente è eventuale che viene uilizzato in particolari situazioni.

CONCLUSIONE

Ecco quindi che è molto importante stare attenti a questa fase perché sono proprio le tabelle millesimali che poi determineranno il “peso” che ogni condomino ha all’interno del condominio e anche perché una volta approvate per poterle modificare il legislatore ha previsto requisiti tassativi.

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