Registro contabile in condominio: quali sono i doveri dell’amministratore

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INDICE DEI CONTENUTI
1. PREMESSA al registro contabile in condominio
2. Struttura e regolamentazione del condominio: una analisi della comunione condominiale e degli organi di gestione
3. La nomina dell’amministratore: tra obbligo e facoltà
4. Chi può assumere l’incarico di amministratore
5. L’amministratore da chi viene nominato
6. Revoca assembleare
7. La non corretta tenuta del registro della contabilità come motivo di revoca del mandato
8. CONCLUSIONI

ASCOLTA L’INTRODUZIONE


PREMESSA AL registro contabile in condominio


Prima di addentrarci nel cuore del tema “Registro Contabile in Condominio“, è fondamentale esaminare la figura dell’amministratore e delineare le responsabilità che gli competono. L’amministratore di condominio rappresenta l’asse portante della gestione condominiale, avendo il compito di garantire non solo la corretta tenuta dei conti, ma anche il rispetto delle normative e il mantenimento dell’armonia tra i condomini. La sua figura si inscrive all’interno di un quadro normativo ben definito, dove ogni azione o inazione può avere conseguenze rilevanti sull’intero edificio e sulla serenità dei suoi abitanti. Solo comprendendo a fondo i doveri e i diritti dell’amministratore, possiamo apprezzare l’importanza e la complessità del registro contabile in condominio.

La revoca dell’amministratore di condominio può essere deliberata dall’assemblea o richiesta giudizialmente da un condomino. Quest’ultima opzione è permessa quando si verificano specifiche condizioni elencate nell’articolo 1129 del codice civile, tra cui la mancata informazione su citazioni rilevanti, mancata rendicontazione, o gravi irregolarità gestionali. Queste irregolarità includono la non convocazione dell’assemblea, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari, amministrativi o decisioni assembleari, e la gestione impropria dei fondi. Al verificarsi di una causa giustificata, il condomino può presentare un ricorso per la revoca giudiziaria. Il Tribunale decide in camera di consiglio, e contro il suo decreto è possibile reclamare alla Corte d’Appello entro dieci giorni. Se revocato giudizialmente, l’amministratore non può essere ri-nominato dall’assemblea.

Struttura e regolamentazione del condominio: una analisi della comunione condominiale e degli organi di gestione

Il condominio è quella situazione di:

“comunione ove unità immobiliari di proprietà di singoli condomini sono collegate, in maniera strutturale e funzionale, a beni che sono, invece, di proprietà di tutti i condomini (e che per tale motivo sono definiti beni condominiali comuni)”.

Ebbene da queste poche righe una caratteristica emerge su tutte, che è quella della indivisibilità tra le parti comuni e quelle private ed è stata proprio questa peculiarità che ha portato il legislatore ha fornire una disciplina diversa rispetto a quella  prevista per la comunione ordinaria. Infatti, mentre per la prima, ossia per la “cosiddetta comunione condominiale”, gli articoli di riferimento sono quelli compresi tra il 1117 e il 1138 cc, per la comunione ordinaria le norme da leggere sono quelle comprese tra l’art. 1110 e il 1116 cc.. Solo in via integrativa, in virtù dell’art. 1139 cc queste ultime norme potranno venir applicate alla comunione condominiale.

Visto che il condominio è un ente di gestione è ora importante capire come opera nel concreto.

La risposta è attraverso degli “organi” che si distinguono in “necessari” e quelli che “necessari non sono”. Tra i primi ricordiamo l’amministratore e l’assemblea condominiale. Tra i secondi, per esempio, il revisore condominiale e i consiglieri.

Quale la differenza tra le due categorie di organi? Nella prima essi devono essere nominati, nella seconda possono esserlo.

Entrambi gli organi, comunque, non sono liberi nel loro agire. ma devono rispettare le disposizioni che derivano dalla normativa vigente (si pensi proprio a quella prevista in tema di comunione condominiale di cui si parlava all’inizio) e da quelle contenute nel regolamento condominiale, ossia in quello che viene definito anche la “carta fondamentale del condominio”.

Anche se non è questa propriamente la sede, vogliamo però fare un breve inciso per quanto riguarda il regolamento ricordando che non esiste un solo regolamento condominiale, ma ne esistono di due tipi: quello che ha natura contrattuale – quando viene predisposto  dall’originario costruttore (in tal caso può essere modificato solo all’unanimità e va allegato all’atto di compravendita e va trascritto) – e quello di natura assembleare (ossia quello che viene approvato dall’assemblea).

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La nomina dell’amministratore: tra obbligo e facoltà

A volte è lo stesso legislatore che non richiede – all’interno di un condominio – la nomina di un amministratore e questo accade quando il numero dei condomini è uguale o inferiore al numero di otto. L’art. 1129 cc, infatti, prevede che solo se viene superato questo dato numerico sorge in capo al condominio l’obbligo di nomina lasciando in tutte le altre ipotesi “libertà di scelta” ai condomini.

Chi può assumere l’incarico di amministratore

Dunque abbiamo visto che l’amministratore è l’organo di gestione e di rappresentanza del condominio e, proprio per l’importanza che nel corso degli anni ha assunto, la lL. 220/12 (la cosiddetta riforma del condominio) è intervenuta a “professionalizzarne” la figura.

In particolare, recependo alcune prassi che via via nel tempo si sono andate consolidando, il legislatore ha stabilito che chi  vuole ricoprire questo ruolo deve avere:

  • il godimento dei diritti civili;
  • non deve essere stata condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni;
  • non essere stata sottoposta a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive (salvo che non sia intervenuta la riabilitazione);
  • non essere interdetta o inabilitata;
  • non essere annotata nell’elenco dei protesti cambiari;
  • possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere una attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

L’amministratore da chi viene nominato

Individuato il quando, ora è importante capire chi può nominare l’amministratore. A tal riguardo il legislatore ha previsto due “soluzioni” che non sono tra loro alternative, ma che, anzi, possono essere l’una sussidiaria all’altra.

Cosa intendiamo dire?

Il codice prevede che l’amministratore possa essere nominato dall’assemblea (nomina cosiddetta assembleare) o dal Tribunale (nomina cosiddetta giudiziale).

Revoca assembleare

Si verifica nel caso in cui sia proprio l’assemblea che decide di destituire l’amministratore e, una volta deciso, deve indicare questa sua volontà come punto all’ordine del giorno della convocazione della stessa.

Nel giorno stabilito, l’assemblea con lo stesso quorum previsto per la nomina, vale a dire quello di cui all’art. 1136, comma 4, c.c. oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, discute sul punto all’ordine del giorno e decide.

Si consideri un dato: se vero è che l’assemblea può sempre decidere di interrompere il rapporto, a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo, è altrettanto vero che la revoca immotivata o senza giusta causa ha posto due problemi interpretativi: in primis se possa essere riconosciuto all’amministratore il diritto ad un risarcimento dei danni; in secundis se egli abbia diritto al compenso.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute sul punto chiarendo che nelle ipotesi di revoca ante tempus l’amministratore revocato, ai sensi dell’art.1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell’incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del dannosubìto per essere stato ingiustamente revocato; tale tutela però non potrà essere in forma specifica, ma soltantorisarcitoria o per equivalente (Cass. Civ.,SS. UU., n. 20957/2004).

Per quanto riguarda il secondo aspetto, la stessa sentenza dispone che il giudice valuterà l’esistenza della giusta causa, non solo ai fini dell’eventuale risarcimento dei danni, ma anche ai fini del soddisfacimento dei crediti spettanti all’amministratore, ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c.

La non corretta tenuta del registro della contabilità come motivo di revoca del mandato

Il registro della contabilità condominiale è quel documento utile per monitorare le disponibilità liquide del condominio e l’andamento della sua gestione così da permettere la verifica periodica dell’attivo e del passivo.

Ebbene rispetto alla corretta tenuta del registro contabile in condominio, l’amministratore, che come si è visto svolge una attività nell’interesse di altri, soggiace al controllo dei condomini proprio perché questi ultimi sono influenzati nella loro sfera patrimoniale dal suo operato e, pertanto, hanno il diritto di verifica. Sul punto poi si richiama un concetto già espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza numero 6760 del 2019 che ha così disposto “la documentazione condominiale è bene di esclusiva pertinenza dei condomini mandanti che l’amministratore detiene unicamente in funzione e per lo svolgimento delle sue funzioni senza che sulla stessa possa vantare alcun diritto di ritenzione”. Una tale posizione trova la sua ragion d’essere nel fatto che in tema di comunione di diritti reali ciascun comproprietario ha facoltà di chiedere ed ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualunque tempo: non solo quindi in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea e anche senza dover specificare le ragioni della richiesta. Va però precisato rispetto a quest’ultimo aspetto che il legislatore richiede comunque che la richiesta rivolta dal condominio non deve essere di ostacolo alla attività dell’amministratore e non deve essere contrario ai principi di correttezza.

CONCLUSIONI

Ecco quindi che come ha ricordato la Corte d’Appello di Genova, seconda sezione civile, decreto n. 162 del 13.07.2022 “l’amministratore di condominio, come ogni altro soggetto che esercita una gestione o svolge un’attività nell’interesse di altri, ha, invero, il dovere di soggiacere al controllo di questi e, quindi, di portare a conoscenza, secondo il principio della buona fede, gli atti posti in essere, per far conoscere a ciascuno condomino il risultato della propria attività, in quanto influente nella sfera patrimoniale altrui”.

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