Revoca dell’amministratore di condominio: come procedere e quando è possibile

Elisa Boreatti
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INDICE DEI CONTENUTI
1. PREMESSA
2. REVOCA DELL’AMMINISTRATORE DA PARTE DELL’ASSEMBLEA
3. REVOCA DELL’AMMINISTRATORE DA PARTE DEL TRIBUNALE
4. CONCLUSIONE


1. PREMESSA

L’amministratore di condominio resta in carica per dodici mesi, con rinnovo automatico per la stessa durata, come previsto dalla normativa.

Tuttavia, è importante sapere che l’amministratore può essere revocato dall’assemblea condominiale in qualsiasi momento, anche prima della scadenza naturale dell’incarico.

2. REVOCA DELL’AMMINISTRATORE DA PARTE DELL’ASSEMBLEA

La revoca può essere chiesta dall’assemblea dei condomini con votazione a maggioranza di almeno metà degli intervenuti che rappresenti i 500 millesimi.

Una precisazione è d’obbligo: se questo è vero è altrettanto vero che la revoca immotivata o senza giusta causa ha posto due problemi interpretativi:

  • se possa essere riconosciuto all’amministratore il diritto ad un risarcimento dei danni;
  • se egli abbia diritto al compenso.

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Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute sul punto chiarendo che nelle ipotesi di revoca ante tempus l’amministratore revocato, ai sensi dell’art.1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell’incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subìto per essere stato ingiustamente revocato; tale tutela però non potrà essere in forma specifica, ma soltantorisarcitoria o per equivalente (Cass. Civ.,SS. UU., n. 20957/2004).

Per quanto riguarda il secondo aspetto, la stessa sentenza dispone che il giudice valuterà l’esistenza della giusta causa, non solo ai fini dell’eventuale risarcimento dei danni, ma anche ai fini del soddisfacimento dei crediti spettanti all’amministratore, ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c.

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3. REVOCA DELL’AMMINISTRATORE DA PARTE DEL TRIBUNALE

La revoca dell’amministratore, oltre che essere deliberata dall’assemblea, può essere chiesta da ciascun condomino all’Autorità Giudiziaria.

Tuttavia, in tale ipotesi, è necessario che si siano verificate una delle cause previste dall’articolo 1129, comma 11, del cc:

  • l’amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità; amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
  • l’amministratore non abbia reso il conto della sua gestione;
  • l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità;
  • A tal ultimo proposito si osserva che il legislatore non ha volutamente definito i confini della  nozione di gravi irregolarità, ma nonostante questo ne ha fornito un elenco –  non esaustivo, al comma 12 dell’articolo 1129.

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Ecco, quindi, che è grave irregolarità:

  1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
  4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
  7.  l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità);
  8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 cc (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).

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Pertanto al verificarsi di una causa che giustifichi la richiesta di revoca, il condomino presenta il ricorso avente ad oggetto la domanda di revoca giudiziale di un amministratore al competente Tribunale, il quale vi provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del Tribunale, può essere proposto reclamo alla Corte di Appello, nel termine di dieci giorni dalla sua notificazione o dalla sua comunicazione (art. 64, novellato. Disp. Att. C.c.).

4. CONCLUSIONI

Non dimentichiamo un aspetto: a seguito della revoca dell’amministratore ad opera dell’Autorità Giudiziaria questi non potrà più essere nominato dall’assemblea a ricoprire tale compito. 

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