La disciplina del lastrico solare risulta essere uno degli aspetti di maggior interesse in ambito condominiale, complici tutte le conseguenze inerenti le spese di manutenzione, la ripartizione dei costi e le conseguenti responsabilità che ricadono direttamente sui proprietari.
In primo luogo occorre precisare che per lastrico solare si intende quella superficie piana posta sulla parte superiore dell’edificio che assolve essenzialmente la funzione di copertura dello stesso.
L’art. 1117 c.c. menziona i lastrici solari tra i beni oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio. Pertanto, per la ripartizione delle spese rileva quanto stabilito dall’art. 1123 del codice civile secondo cui “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio (…) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Tuttavia capita che il lastrico solare non sia di proprietà e uso comune del Condominio, bensì di proprietà esclusiva di un condòmino, oppure concessogli in uso esclusivo.
La disciplina generale dovrà dunque essere contemperata con quanto previsto dall’art. 1126 c.c. che si occupa dei “lastrici solari di uso esclusivo”. La norma in oggetto stabilisce che, qualora l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo saranno tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi, invece, saranno a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno
Cosa succede se il lastrico solare di pertinenza di un condomino viene parzialmente trasformato in veranda? La Corte di Appello di Roma con la recente sentenza n. 42, pubblicata lo scorso 7 gennaio 2021, ha chiarito che la ripartizione delle spese di manutenzione resesi necessarie a seguito di infiltrazioni di acqua piovana deve essere operata sulla base dei criteri indicati, rispettivamente, dagli artt. 1126 e 1125 c.c..
La pronuncia trae origine dalle lamentele del proprietario di un appartamento sito al penultimo piano di un edifico condominiale, il quale aveva impugnato la delibera assembleare con cui era stata ripartita la spesa per la manutenzione del terrazzo/lastrico solare di pertinenza dell’unità immobiliare sovrastante.
In particolare l’assemblea aveva distinto la parte di lastrico solare lasciata libera da quella coperta con la veranda, applicando per il riparto della spesa inerente il lastrico solare l’art. 1126 c.c., e per quella relativa all’area di sedime della veranda di pertinenza dell’immobile l’art. 1125 c.c., il quale stabilisce che “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
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In effetti l’applicazione del criterio di riparto di cui all’art. 1125 c.c., piuttosto che di quello indicato dall’art. 1126 c.c., comporta rilevanti differenze nell’imputazione delle spese di manutenzione.
In base al primo articolo infatti, le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
L’art. 1126 c.c. dispone invece che quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Secondo quanto ritenuto dal Tribunale di Roma, e confermato poi in sede di Appello, la circostanza per cui su una parte del lastrico solare era stata costruita una veranda era tale da mutare il criterio di riparto delle spese di manutenzione.
Secondo i Giudici della Corte d’Appello, infatti, era corretto distinguere la parte di terrazzo che ancora svolgeva detta funzione, ovvero quella di garantire una copertura ai piani sottostanti, da quella ormai trasformata in veranda, la cui funzione essenziale, come si legge nella sentenza della Corte di Appello, “è solo quella, duplice, di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore“.
In sostanza, la trasformazione di tutto o parte del lastrico solare in veranda muta la destinazione del bene, con la conseguenza che nei rapporti tra i proprietari l’uno all’altro sottostanti il terrazzo deve essere assimilato ai solai, con applicazione del criterio di riparto delle spese di manutenzione di cui all’art. 1125 c.c..
