I diritti e i doveri in condominio: che rapporto hanno con le tabelle millesimali?

COSA SONO LE TABELLE MILLESIMALI?

All’interno del condominio i diritti e i doveri dei partecipanti sono proporzionali al valore della proprietà di ciascuno. La misura proporzionale del contributo dei condomini viene espressa dalle tabelle millesimali. I millesimi rappresentano una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare, in rapporto all’intero stabile in cui l’appartamento o l’immobile è ubicato. Si parla di millesimi perché, per convenzione, si attribuisce all’intero condominio il valore ideale di 1.000 e la proprietà di ciascun condomino è espressa con riferimento a tale valore complessivo.

In altre parole, i millesimi sono l’unità di misura della proprietà all’interno di un condominio. Pertanto, se lo stabile vale, nel suo complesso, 1.000/1.000, ogni appartamento varrà una frazione di 1.000. Tutti i valori millesimali confluiscono in apposite tabelle redatte da un tecnico qualificato e vengono impiegate per diverse finalità.

A COSA SERVONO LE TABELLE MILLESIMALI?

Le tabelle millesimali assolvono diversi scopi. In primo luogo, rappresentano la misura dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali; in secondo luogo, costituiscono lo strumento tramite il quale avviene la ripartizione delle spese condominiali; ed infine sono un parametro (insieme alle teste) a cui si fa riferimento per stabilire i quorum assembleari, costitutivi e deliberativi (leggi anche “DIRITTO CONDOMINIALE: Chi “organizza” la vita in condominio?“).

COME SI ARRIVA AD ATTRIBUIRE LE SINGOLE QUOTE IN MILLESIMI?

In condominio, esistono due tipologie di proprietà: la proprietà esclusiva, ossia quella del singolo sul proprio appartamento, e la proprietà comune, vale a dire quella di tutti i partecipanti alla comunione sui beni condominiali. Le tabelle millesimali servono a stabilire l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere il “peso” di ogni votante nelle delibere assembleari.

Tuttavia, può capitare che non tutti i condomini facciano lo stesso uso dei beni comuni, si pensi alle scale e al loro impiego da parte del proprietario del primo piano rispetto a quello dell’ultimo.

Per questa ragione, oltre alla tabella generale della proprietà, ne esistono altre. In particolare, le tabelle millesimali solitamente sono tre:
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1. tabella generale (anche detta “tabella A”);
2. tabella per le scale e tabella per l’ascensore (anche dette “tabella B” e “tabella C”);
3. tabella per il riscaldamento (anche detta “tabella D”).

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Possono esserci ulteriori tabelle, ad esempio, per la pulizia e illuminazione dell’androne (“tabella E”) o la tabella per la ripartizione delle spese del servizio di portierato, se esistente (“tabella F”) o, ancora, una tabella per il tetto (nel caso di una particolare conformazione del condominio).

LA NORMATIVA DI RIFERIMENTO

Le norme che fanno riferimento alle tabelle millesimali sono contenute nel Codice civile.

A titolo esemplificativo si possono citare:
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• l’art. 1118 c.c., a mente del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene;
• l’art. 1138 c.c., secondo il quale, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e laripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione;
• l’art. 68 disp. att. c.c., secondo cui il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. La norma rinvia all’art. 1123 c.c. (in materia di ripartizione delle spese), all’art. 1124 c.c. (manutenzione e sostituzione di scale e ascensori), all’art. 1126 c.c. (lastrici solari di uso esclusivo) e all’art. 1136 c.c. (costituzione dell’assemblea e validità della deliberazione);
• l’art. 69 disp. att. c.c.si occupa della rettifica e modifica delle tabelle millesimali.

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Non esiste una disciplina normativa specifica sulle modalità di redazione o sui parametri da impiegare, pertanto, per prassi, si fa riferimento a due Circolari Ministeriali emanate in relazione agli alloggi realizzati con contributi statali:
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• Circolare Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966 (recante le norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci);
• Circolare Ministero dei Lavori Pubblici n. 2945 del 26 luglio 1993 (recante ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale. Adempimenti della cooperativa, del direttore dei lavori e del collaudatore).