Le tabelle millesimali: la modifica a maggioranza non è più un tabù

All’interno di un condominio, il millesimo è il valore che ciascuna unità immobiliare ha in relazione alle parti comuni dell’edificio ed esprime il grado di utilizzo e di godimento dei beni e dei servizi comuni.

Il millesimo, quindi, è il criterio che l’amministratore utilizza per quantificare il contributo che il singolo condomino deve corrispondere al condominio.

Ciascuna quota corrispondente alla proprietà di ciascun condomino la si trova inserita nella tabella di proprietà allegate al regolamento condominiale.

Vi sono poi diversi tipi di tabelle a seconda di quello che “è il servizio che vanno a misurare”: può essere quello di gestione ed organizzazione, oppure, quello dell’ascensore e così si avranno le due rispettive tabelle.

Ebbene la domanda è: possibile modificare queste tabelle? Se sì, in che modo?

La risposta è non solo affermativa ma anche duplice: all’unanimità e a maggioranza.

All’unanimità è la regola.

Vi sono però due ipotesi in cui si procede con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del cc, ossia quando:

1. le tabelle sono conseguenza di un errore;
2. mutate le condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Quale può essere un esempio della prima ipotesi?

Si pensi alla fattispecie giudicata dal Tribunale di Bari con sentenza del 19.10.2021 che aderendo alla tesi del condominio, convenuto in giudizio, ha ritenuto potesse essere qualificato come errore il fatto che la tabella ascensore prevedeva che i condomini dei piani inferiori pagassero di più di quelli dei piani superiori. Così qualificato per la modifica l’assemblea poteva procedere a maggioranza e non all’unanimità come invece richiesto dalla condomina che aveva impugnato la delibera, e che nel giudizio – proprio in forza di questo – è risultata soccombente.