Trasferimento di Proprietà Immobiliare: cosa accade ai beni accessori e pertinenze

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INDICE DEI CONTENUTI
1. PREMESSA
2. PROFILO NORMATIVO
3. COSA SONO GLI ACCESSORI E QUALI BENI RIENTRANO IN QUESTA CATEGORIA
4. COSA SONO LE PERTINENZE
5. QUALI SONO I BENI CHE RIENTRANO NELLA CATEGORIA DELLA PERTINENZA?
6. IMU E PERTINENZE
7. CONCLUSIONI


PREMESSA

Quando si compra una casa, all’inizio venditore e acquirente sono soddisfatti per aver concluso l’operazione economica e, quindi, il primo per aver incassato il prezzo e il secondo per essere diventato proprietario della casa dei suoi sogni. Cosa succede, però, se negli atti non hanno definito la sorte delle pertinenze e degli accessori? Ecco che possono sorgere problemi, spesso aggravati dal fatto che il legislatore si è premurato di fornire una definizione solo delle prime, ossia delle pertinenze. Ecco perché è importante essere chiari e sapere sin dall’inizio cosa si vuole vendere e, quindi, cosa si sta comprando. Per essere chiari, però, bisogna sapere di cosa si sta discutendo.

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PROFILO NORMATIVO

Quando si conclude un contratto di compravendita, l’articolo 1477 del codice civile stabilisce che “La cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita. Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita”. Ma in cosa si distinguono esattamente gli accessori dalle pertinenze? Diciamo che se per questi ultimi è intervenuto il legislatore a delineare i confini della categoria, per i primi solo la dottrina e la giurisprudenza hanno dato il loro contributo, mancando, per l’appunto, un intervento normativo.

COSA SONO GLI ACCESSORI E QUALI BENI RIENTRANO IN QUESTA CATEGORIA

Come si è detto, degli accessori il legislatore non ha fornito una definizione, nonostante siano richiamati in diverse disposizioni normative. A sopperire a tale lacuna sono intervenute la dottrina e la giurisprudenza (una per tutti l’ordinanza numero 28613 del 2022 della Corte di Cassazione), che li hanno identificati in tutti quei beni che costituiscono parti integranti del bene principale e che sono ad esso incorporati o, ancora, che sono destinati a completarne la funzionalità. Quindi, quello che rileva per gli accessori è il vincolo di necessaria contiguità fisica con il bene principale. La dottrina e la giurisprudenza hanno definito accessori in senso stretto tutti i beni che vengono a costituire parti integranti o incorporate nella cosa principale (ad esempio, l’impianto idraulico di un appartamento). Gli accessori d’uso sono invece quelli che completano la funzionalità di un altro bene, al quale sono materialmente uniti, come le maniglie di una porta o i rubinetti di un bagno (ad esempio, Cass. Sez. II Sentenza n. 2804 del 02/02/2017).

COSA SONO LE PERTINENZE

Per quanto riguarda le pertinenze, invece, il legislatore fornisce una definizione all’art. 817 del codice civile, qualificandole come cose dotate di una loro autonomia e che il proprietario del bene principale ha destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento dello stesso. Ma il legislatore non si è limitato a definire. L’articolo 818 del codice civile prosegue affermando che i rapporti giuridici che riguardano il bene principale comprendono anche le pertinenze, se non diversamente disposto. Il vincolo che lega l’abitazione principale alla pertinenze non ha quindi una natura funzionale, come per gli accessori, ma è rimesso a due fattori: alla specifica volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente una cosa al servizio di un’altra e alla durevolezza del vincolo funzionale. Da qui un’ulteriore caratteristica delle pertinenze: essi sono beni funzionalmente autonomi e quindi devono essere accatastati in modo altrettanto autonomo, e questa classificazione è quella che viene poi utilizzata in sede di rogito per la determinazione delle imposte e delle tasse. Dunque, la classificazione prevede le seguenti categorie di beni:

  • C/2 (ove rientrano cantine, solai e locali di deposito),
  • C/6 (posti auto, rimesse, autorimesse, stalle e scuderie),
  • C/7 (tettoie).

Prestiamo attenzione ad un aspetto. Le caratteristiche che il vincolo pertinenziale deve avere rispetto alla abitazione principale sono state ribadite anche dalla Corte di Cassazione, sezione tributaria civile nr 15127 del 30 novembre 2009. Il massimo organo ha affermato, infatti, che “la simulazione di un vincolo di pertinenza, ai sensi dell’art. 817 c.c., al fine di ottenere un risparmio fiscale va inquadrata nella più ampia categoria dell’abuso del diritto”. Ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa, basandosi sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra. La prova dell’asservimento pertinenziale, che grava sul contribuente (quando, come nella specie, ne derivi una tassazione attenuata), deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico. Se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze (economiche, estetiche o di altro tipo), non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l’unica funzione di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite.

QUALI SONO I BENI CHE RIENTRANO NELLA CATEGORIA DELLA PERTINENZA?

Si considerano pertinenze dell’abitazione principale gli immobili rientranti nelle seguenti categorie catastali:

  • C/2, magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti, solai;
  • C/6, stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse (senza fine di lucro);
  • C/7, tettoie chiuse o aperte.

IMU E PERTINENZE

L’IMU non è dovuta con riferimento all’abitazione principale ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (c.d. abitazioni di lusso).

L’abitazione principale è definita come l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente (art. 1, comma 741, lett. b), primo e secondo periodo, della legge n. 160 del 2019).

Al regime IMU dell’abitazione principale sono sottoposte anche le pertinenze disciplinate dall’articolo 817 codice civile ed individuate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima tre riferite ad abitazione principale purché le pertinenze appartengono ciascuna a categorie catastali diverse. A questa regola c’è una eccezione. È possibile che due pertinenze pur appartenenti alla stessa categoria siano accatastate unitamente alla abitazione principale nonostante appartenenti alla stessa categoria: è il caso di cantina e solaio che entrambe rientrano nella categoria C/2.

CONCLUSIONI

Ecco quindi che ancora una volta emerge l’importanza prima di sottoscrivere una contratto, sia esso un preliminare e a maggior ragione il rogito, affidarsi ad un professionista e compiere una due diligence in modo tale da permettervi una conoscenza dell’immobile nella sua complessità e in tutte le sue sfaccettature. Se ti interessa l’argomento, troverai molti approfondimenti che affrontano il tema. Buona lettura!

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