Tutela degli acquirenti di immobili in costruzione: evoluzione e strumenti

Elisa Boreatti
Condividi con
LinkedIn
Email
Print

INDICE DEI CONTENUTI
1. Tutela degli acquirenti di immobili in costruzione: contestualizziamo il problema
2. Quali sono gli strumenti per tutelare gli acquirenti di immobili in costruzione
3. Le nuove forme di tutela: quali sono i requisiti per poter accedere
4. Cosa accadeva prima del 2005?
5. CONCLUSIONI

ASCOLTA L’INTRODUZIONE


Tutela degli acquirenti di immobili in costruzione: contestualizziamo il problema

Acquistare una casa raramente si conclude in fretta. Le parti coinvolte di solito richiedono tempo per assicurarsi che tutto sia a posto con la documentazione. È in questa fase che entra in gioco la due diligence immobiliare, un passaggio che abbiamo esplorato in dettaglio in altri articoli presenti nel sito e che vi consigliamo di consultare (“Due diligence immobiliare: investimento e vantaggi” e “Due diligence immobiliare: guida per venditori e acquirenti”). Proprio per questo motivo, le parti optano prima per un contratto preliminare, accompagnato dal versamento di una caparra confirmatoria, per poi procedere al rogito definitivo.

Inoltre, non è raro che l’immobile in questione non sia ancora costruito o sia in fase di costruzione. Ebbene rispetto a quest’ultima situazione per l’acquirente si pone il problema di venir tutelato nel caso in cui si verifichi una situazione di crisi del costruttore che porterebbe non solo alla perdita dei soldi versati all’atto del preliminare, ma anche alla mancata consegna dell’unità immobiliare oggetto dello stesso.

Quali sono gli strumenti per tutelare gli acquirenti di immobili in costruzione

Il D.lgs 122/2005 è intervenuto introducendo importanti tutele a favore del promissario acquirente nel caso in cui si verifichi una situazione di crisi del costruttore:

  • Il rilascioda parte del costruttore/venditore di garanzia fideiussoria per le somme versate dal promissario acquirente fino alla data del rogito che deve essere consegnata al momento della stipula del contratto preliminare e la cui efficacia cessa nel momento in cui avviene il trasferimento della proprietà del bene.
  • Obbligo di adeguare il contratto preliminare al contenuto minimo fissato dal legislatore.
  • La previsione di una procedura alternativa per il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta. Questa forma di tutela può essere chiesto dopo la stipula del preliminare e prima della conclusione dell’atto definitivo.
  • Obbligo per il costruttore di stipulare una polizza assicurativa indennitaria a beneficio dell’acquirente con durata decennale e con effetto dalla data di ultimazione lavori a garanzia di eventuali danni. La consegna di questa polizza da parte del costruttore deve avvenire nel momento in cui viene stipulato l’atto notarile definitivo di vendita.
  • Diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile. Questa tutela sorge dopo la stipula del contratto di compravendita.
  • L’esclusione dalla revocatoria  per immobili che l’acquirente si sia impegnato ad abitare nei dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione. Anche questa tutela sorge con la conclusione del contratto definitivo.
  • La possibilità per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto
  • L’istituzione di un fondo di solidarietà diretto ad assicurare un indennizzo ai soggetti di vittime di fallimenti immobiliari che si son verificati tra il dicembre 1993 e il giugno 2005. Il termine per poter aver accesso però è scaduto a giugno 2008.

Vuoi valutare un immobile con due diligence ma non sai a chi rivolgerti?
Contattaci per una consulenza.

Le nuove forme di tutela: quali sono i requisiti per poter accedere

Il promissario acquirente (o acquirente) può avvalersi di queste nuove forme di tutela – introdotte a far data dal 21 luglio 2005 – però – solo se è una persona fisica intesa come il soggetto che non agisce nell’esercizio dell’attività di impresa o professionale.

Ma non solo. Egli deve acquistare da un soggetto (il promissario venditore o il venditore) che è un costruttore che agisce nell’esercizio di una impresa o una cooperativa edilizia.

Gli anzidetti requisiti soggettivi sono indicati nell’articolo 1 e 2 del decreto che al contempo riporta anche quelli oggettivi e quindi specifica che:

  • L’immobile deve essere “da costruire” cioè deve essere un immobile per il quale “sia già stato chiesto il permesso di costruire, ma sia ancora da edificare o per il quale la costruzione non risulta essere stata ancora ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
  • Il decreto invece non fa distinzioni di sorta per quel che riguarda la natura del fabbricato e quindi la disciplina delle tutela si applica a prescindere dalla destinazione d’uso del fabbricato che potrà essere residenziale, commerciale, produttiva. Unica eccezione però è quella prevista dall’articolo 9 (relativa al diritto di prelazione) e all’articolo 10 (relativa alla esenzione della revocatoria fallimentare) che limita queste ipotesi agli immobili adibiti ad abitazione.
  • Esistenza di un presupposto contrattuale nel senso che la persona fisica “che sia promissario acquirente o che acquisti un immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarietà di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire”.

Cosa accadeva prima del 2005?

Fino al 2005 nelle situazioni di crisi finanziaria del costruttore – quali pignoramenti, dichiarazioni di fallimento, concordato preventivo, etc. – il promissario acquirente perdeva ogni diritto al trasferimento della proprietà sull’immobile oggetto della compravendita, in quanto l’art. 72 della vecchia legge fallimentare consentiva al curatore od al promissario liquidatore di sciogliere discrezionalmente il contratto preliminare anche quando la costruzione dell’immobile fosse già ultimata ed, addirittura, l’immobile fosse già abitato. Lo scioglimento del contratto determinava la destinazione del bene alla procedura concorsuale con conseguente rivendita dello stesso all’asta.

Pertanto, il promissario acquirente non riceveva tutela alcuna dal momento che, se intendeva acquisire la proprietà dell’immobile, doveva partecipare all’asta fallimentare e, concorrendo con altri potenziali acquirenti, tentare di aggiudicarselo.

Le conseguenze socio-economico di una tale situazione ha reso evidente l’esigenza di introdurre una tutela adeguata agli acquirenti di immobili da costruire o in corso di costruzione ed è per questo che è stato introdotto il decreto delegato n. 122 del 2005.

Ecco le ragioni per cui si è reso necessario introdurre  il Decreto Legislativo 20.06.2005 n. 122, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n.210”.

CONCLUSIONI

Ecco quindi che con l’intervento legislativo si è cercato di introdurre un equilibrio tra le parti contrattuali, venditore e acquirente, che sino al 2005 era mancata a discapito di quest’ultima che, suo malgrado si trovava a dover subire le conseguenza di una crisi del venditore – costruttore.

TI AFFIANCHIAMO

Perché è importante informarsi prima?

Naviga tra gli articoli che trattano argomenti simili

CATEGORIE

Sei in un soggetto sovraindebitato?
Risolvi la tua situazione!

Compila il modulo per richiedere una consulenza gratuita e senza impegno.

ISCRIVITI AL NOSTRO GRUPPO “Come fare per non morire più di debiti?”

SCOPRI DI Più