VENDITA DI UN IMMOBILE PROVENIENTE DA DONAZIONE

Elisa Boreatti

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Sommario: 1. Premesse; 2. La donazione di un bene immobile; 2.1 Aspetti generali; 2.2 Revoca della donazioni: quali sono le ipotesi e quali le conseguenze ?; 3. Il contratto di compravendita 3.1 Aspetti generali; 4. Compravendita di un bene ricevuto in donazione; 5. Conclusioni.

1.                  Premessa

Donazione e compravendita sono due contratti tipici rispetto ai quali il codice civile fornisce una specifica e dettagliata disciplina.

Purtuttavia vi sono delle situazioni in cui le due figure contrattuali richiamate non rimangono l’una estranea all’altra, ma anzi la prima, la donazione, incide, sulla seconda, la compravendita.

Questo accade, ad esempio, quando l’acquirente acquista un immobile dal venditore che a propria volta l’ha ricevuto in donazione da altro soggetto.

2.         La donazione di un bene immobile

2.1       Aspetti generali

La donazione è prevista e regolamentata dall’art. 769 cc e ss, ed è definita come quel “contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa una obbligazione”.

La donazione, nonostante il legislatore l’abbia collocata nel Libro II delle successioni, è un contratto e, in quanto tale, allo stesso si applicano le norme sul “contratto in generale”.

Dalla lettura della definizione merge, quindi, che la donazione è caratterizzata dal fatto che il donante arricchisce spontaneamente (id est con animus donandi) un altro soggetto, il donatario: al depauperamento del patrimonio del donante fa quindi da contraltare l’arricchimento del donatario.

Le caratteristiche di questo negozio giuridico sono: la gratuità, il fatto che è unilaterale, che si perfeziona con la sola manifestazione di volontà delle parti. E’ inoltre un contratto che, come previsto dall’art. 782 cc deve essere concluso a mezzo di atto pubblico (la forma è richiesta ad substantiam) che va trascritto.

 Diversi sono gli effetti dell’atto donativo in quanto possono essere reali (il donante costituisce o trasferisce un diritto reale), liberatori (il donante rinuncia ad un diritto) od obbligatori (il donante si assume una obbligazione nei confronti del donatario).

2.2       Revoca della donazione: quali sono le ipotesi e quali le conseguenze?

Nonostante il contratto di donazione si sia concluso e abbia prodotto i suoi effetti, il codice civile prevede delle ipotesi ove la donazione può divenire inefficace (sempre che non si tratti di donazioni cd rimuneratorie, ossia quelle fatte per esempio per riconoscenza, e quelle fatte in riguardo ad un determinato matrimonio).

Le ipotesi di revoca, come detto, sono previste nel codice agli artt. 801 cc (revocazione per ingratitudine) e 803 cc (revocazione per sopravvenienza dei figli).

La prima avviene qualora il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio. In tal caso il donante (o i cuoi eredi devono presentare la domanda di revocazione entro un anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto). La seconda si ha qualora il donante abbia figli o discendenti o scopra di averne successivamente all’atto di donazione. In tal caso la domanda di revocazione della donazione deve essere proposta entro 5 anni della nascita dell’ultimo figlio nato dal matrimonio o discendente ovvero dalla notizia dell’esistenza del figlio o discendente, ovvero dall’avvenuto riconoscimento del figlio nato fuori del matrimonio.

Un altro motivo che può causare l’impugnazione della donazione si ha quando l’atto donativo lede gli eredi legittimari. In tal caso il legittimario che ritiene che la donazione effettuata in vita dal defunto lo abbia privato o leso della sua quota di legittima può avviare, entro 10 anni dalla morte del donante, una azione cd di riduzione e di restituzione del bene.

Ma quale è l’effetto della pronuncia della sentenza che dichiara la revoca della donazione?

Il donatario deve restituire il bene ricevuto in donazione in quanto con l’azione giudiziale (per la quale il codice stabilisce precisi termini di decadenza) il donante toglie efficacia alla donazione dallo stesso eseguita.

3.         Contratto di compravendita

3.1       Aspetti generali

Il contratto di compravendita, le cui norme di riferimento sono l’art. 1470 cc e seguenti, è quel “contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”.

Questo negozio giuridico, in considerazione della sua diffusione, è collocato all’esordio del titolo III del Libro IV “Delle obbligazioni”.

Le caratteristiche di questo contratto sono il fatto che è a prestazioni corrispettive, consensuale (ossia si perfeziona con il realizzarsi dell’incontro della volontà delle parti senza che vi sia bisogno della consegna della cosa), a titolo oneroso e ad effetti reali (cioè produce il trasferimento della proprietà, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di altro diritto).

Per quanto riguarda la forma esso non è un “contratto formale” (le parti cioè possono concludere la vendita in qualsiasi modo) salvo i casi in cui sia la legge stessa a stabilire una forma solenne (come ad esempio quando oggetto della compravendita sia il trasferimento di diritti immobiliari il negozio deve essere stipulato per iscritto e deve essere trascritto).

4.         Compravendita di un bene ricevuto in donazione

Alla luce di quanto sin qui esposto emerge che, con il perfezionamento dell’atto donativo di un bene immobile, si trasferisce la proprietà dello stesso ad un altro soggetto, il donante, il quale può quindi liberamente disporne.

Tra gli atti che il donante può porre in essere vi è quello della compravendita.

Ma cosa succede all’acquirente del bene se il donante o i suoi eredi decidono di avviare un’azione di revoca della donazione ovvero nel caso in cui i legittimari del donante incardinano l’azione di riduzione e, quindi, quella di restituzione. L’acquirente nonostante abbia pagato il prezzo potrebbe essere chiamato a restituire l’immobile.

5.         Conclusioni

E’ di tutta evidenza, quindi, che in ipotesi di stipula di un atto di compravendita di un immobile l’acquirente deve prestare particolare attenzione a quale titolo sia pervenuto al venditore: se infatti quest’ultimo è diventato proprietario per donazione l’acquirente, al verificarsi di determinate situazioni, potrebbe dover restituire il bene.

Avv. Elisa Boreatti

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