Vendita diretta immobiliare: analisi del nuovo istituto e step da seguire

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INDICE DEI CONTENUTI
1. Vendita diretta immobiliare: premessa
2. Quando e come presentare l’istanza
3. Ipotesi di inammissibilità della istanza
4. Passaggi successivi al deposito dell’istanza
5. Il potere del Giudice di intervenire
6. L’udienza ex art. 569 c.p.c. e la vendita diretta IMMOBILIARE
7. Il ruolo dei creditori
8. Mancato versamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario
9. Conclusioni




ASCOLTA L’INTRODUZIONE


Vendita diretta immobiliare: premessa

La vendita diretta, quale istituto negoziale che permette al debitore di definire la propria vicenda debitoria, trova la sua collocazione negli artt. 568bis e 569bis c.p.c.

Da un’attenta lettura dei predetti articoli si evince come la vendita diretta possa operare solo in presenza di una espropriazione immobiliare, non potendo essere invocato l’istituto in presenza di una espropriazione immobiliare esattoriale ovvero in caso di espropriazione di beni mobili e di quote societarie.

Più precisamente, siamo in presenza di un istituto del tutto nuovo che permette al debitore, con una specifica istanza, di ottenere che la vendita forzata del bene immobile pignorato si svolga secondo le modalità di un procedimento speciale, il quale potrà avere un duplice esito:

  • se i creditori muniti di titolo esecutivo aderiscono all’istanza di vendita diretta, il bene verrà aggiudicato all’offerente selezionato dal debitore per il prezzo proposto da quest’ultimo, che comunque non potrà essere inferire al prezzo individuato dall’esperto con la relazione ex art. 173bis disp. att. c.p.c.;
  • se i creditori muniti di titolo esecutivo non aderiscono all’istanza di vendita, il bene è aggiudicato al miglior offerente all’esito di un procedimento molto più articolato.

È chiaro che indipendentemente dalla scelta operata dai creditori, il procedimento di vendita diretta è comunque destinato a concludersi con l’aggiudicazione dell’immobile pignorato per un prezzo che sia almeno pari a quello proposto dall’esperto ex art. 173bis disp. att. c.p.c. ovvero a quello proposto dal giudice una volta esaminata la relazione.

Quando e come presentare l’istanza

L’art.568bis c.p.c. introduce una importante novità, prevedendo la possibilità per il debitore di depositare una istanza scritta, personalmente ovvero avvalendosi del ministero di un difensore, chiedendo al giudice di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato a condizione che il prezzo di vendita si adegui a quello indicato nella relazione di cui all’art. 173bis disp. att. c.p.c. dall’esperto.

Tanto premesso, l’istanza ex art.568bis c.p.c. può essere depositata laddove ricorrano le seguenti condizioni:

  • I creditori devono aver depositato l’istanza di vendita e la documentazione ipocatastale.
  • Il giudice deve aver proceduto a nominare l’esperto e il custode giudiziario nonché a fissare l’udienza ex art. 569 c.p.c..
  • L’esperto deve aver depositato la relazione di stima.

L’istanza del debitore potrà essere formalizzata poi “non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’art. 569 comma 1 c.p.c.”, termine che secondo l’orientamento prevalente è da considerarsi perentorio, sicché il debitore decade dalla possibilità di richiedere l’instaurazione del subprocedimento previsto dall’art. 569bis c.p.c. quando non formalizza l’istanza almeno dieci giorni prima della succitata udienza.

A completamento di quanto sopra esposto è bene precisare che affinché l’istanza possa essere considerata ammissibile, è necessario che all’offerta sia allegata la prova del versamento di una cauzione pari al decimo del prezzo offerto ex art. 568bis comma 2 c.p.c. La cauzione dovrà essere versata secondo le modalità preventivamente stabilite dal giudice con il decreto di fissazione dell’udienza di cui all’art.569 c.p.c. L’offerta è irrevocabile e resta ferma per centoventi giorni a far data dal momento in cui l’offerta è depositata nella cancelleria del giudice dell’esecuzione unitamente all’istanza.

Ipotesi di inammissibilità dell’istanza

Per tutto quanto sopra esposto, si evince che l’istanza del debitore è inammissibile quando:

  • non viene presentata dal debitore o dal terzo proprietario, vale a dire dal soggetto che subisce l’espropriazione;
  • è stata proposta tardivamente, ossia non rispettando il termine ex art. 568bis comma 1 c.p.c.;
  • è già stata presentata una istanza analoga;
  • l’offerta non è almeno pari al valore dell’immobile fissato dall’esperto nella relazione ex art. 173bis disp. att. c.p.c.;
  • se la cauzione non è almeno pari al decimo del prezzo offerto;
  • se il prezzo offerto non è integrato nei tempi e modi stabiliti dall’art. 569bis comma 3 c.p.c.

Passaggi successivi al deposito dell’istanza

Ai sensi dell’art. 568bic comma 2 c.p.c. l’istanza e l’offerta, a cura dell’esecutato richiedente ovvero dell’offerente, devono essere portate a conoscenza:

  • del creditore o dei creditori pignorati;
  • dei creditori intervenuti sia che siano muniti o sprovvisti del titolo esecutivo
  • dei creditori noti al momento del deposito dell’offerta
  • dei creditori iscritti, vale a dire coloro che sono destinatari dell’avviso di cui all’art. 498 c.p.c.

L’istanza e la relativa offerta, tuttavia, non dovranno essere notificate anche ai comproprietari esecutati.

La notifica potrà/dovrà avvenire a mezzo ufficiale giudiziario ovvero a mezzo PEC. Tuttavia, non sembra potersi escludere la notificazione a mezzo di ulteriori modalità, purché siano idonee al raggiungimento dello scopo (ad esempio: si pensi alla trasmissione a mezzo raccomandata a/r che permette di provare l’avvenuta ricezione).

Il potere del Giudice di intervenire

Può accadere che il giudice dell’esecuzione si discosti dal parere reso dall’esperto nella relazione di cui all’art. 173bis disp. att. c.p.c. rideterminando, in via del tutto discrezionale, il prezzo di vendita del bene in misura superiore.

In tale circostanza, il giudice dell’esecuzione concede al debitore e all’offerente da lui reperito un termine perentorio di dieci giorni per adeguare l’offerta e la relativa cauzione.

 Una volta decorso il predetto termine, si potranno avere due diversi scenari:

  • se offerta e cauzione non vengono integrate, il giudice dell’esecuzione è tenuto a dichiarare improcedibile l’istanza di vendita diretta e, conseguentemente, autorizza la vendita con le modalità ordinarie ex art. 569 c.p.c.;
  • se offerta e cauzione sono integrate, il giudice dichiara l’istanza di vendita non solo ammissibile ma anche procedibile e provvederà ai sensi dell’art. 569bis comma 3 e 4 c.p.c.

L’udienza ex art. 569 c.p.c. e la vendita diretta immobiliare

L’udienza ex art. 569 c.p.c. può concludersi in modo differente a seconda del comportamento assunto dai creditori legittimati (creditore primo pignorante, gli eventuali creditori pignoranti successivi, nonché i creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo):

  • se i creditori non si oppongono all’istanza di vendita diretta immobiliare avanzata dal debitore, il giudice aggiudica l’immobile pignorato all’offerente individuato dall’esecutato;
  • se i creditori si oppongono all’istanza di vendita diretta immobiliare avanzata dal debitore, il giudice dell’esecuzione dispone sull’istanza di vendita e adotta l’ordinanza prevista dall’art. 591bis c.p.c., incaricando il professionista delegato (notaio avente sede nel circondario, avvocato ovvero commercialista, iscritti nei relativi elenchi di cui all’art. 179ter disp.att. c.p.c.) dell’espletamento del subprocedimento di vendita secondo le modalità di cui all’art. 569 terzo comma c.p.c.

L’opposizione deve essere espressa. Ciò significa che l’eventuale silenzio o la mancata comparizione all’udienza sono da considerarsi acquiescenza.

Il ruolo dei creditori


Mancata opposizione

Come già dettagliato nel paragrafo precedente, se i creditori legittimati non si oppongono all’istanza di vendita diretta immobiliare, anche rimanendo silenti ovvero non comparendo all’udienza, il giudice dell’esecuzione aggiudica il bene pignorato all’offerente selezionato dal debitore al termine dell’udienza ex art. 569 c.p.c.

A questo punto, una volta disposta l’aggiudicazione del bene pignorato, l’aggiudicatario dovrà versare il prezzo residuo nonché sottoscrivere la dichiarazione antiriciclaggio entro il termine di novanta giorni fissato dal giudice dell’esecuzione o dal professionista, quando incaricato ai sensi dell’art. 591bis c.p.c.

Il prezzo potrà essere corrisposto non solo nelle forme ordinarie ma anche mediante la sottoscrizione di un mutuo bancario o in virtù di compensazione del debito; deve invece escludersi la possibilità di un versamento rateale.

È importante non dimenticare che l’art. 569bis comma 10 c.p.c. prevede che, qualora l’aggiudicatario ne faccia richiesta, il decreto di trasferimento possa essere sostituito da un atto pubblico notatile sottoscritto dal debitore alienante e dall’aggiudicatario acquirente. Tuttavia, tale modalità deve essere autorizzata dal giudice dell’esecuzione.

Se all’esito della vendita diretta immobiliare il trasferimento è disposto con decreto ex art. 586 c.p.c., quale atto esecutivo, allora sarà impugnabile ai sensi dell’art. 617 c.p.c. Diverso il caso in cui il trasferimento è disposto con atto negoziale. Tre sono le ipotesi configurabili:

  • si può privilegiare la forma negoziale dell’atto traslativo, allora l’atto dovrebbe ritenersi impugnabile con l’azione di nullità ex art. 1418 c.c.;
  • se l’atto negoziale, in quanto atto inserito nella sequenza procedimentale della espropriazione immobiliare, è assimilato ad un atto esecutivo, allora l’atto pubblico potrà essere impugnato ai sensi dell’art. 617 c.p.c.;
  • una terza impostazione valorizza il rapporto tra l’atto negoziale e la preventiva autorizzazione del giudice, sicché la soluzione ipotizzabile sarebbe quella di considerare sia il provvedimento di autorizzazione del giudice che l’atto negoziale parimenti impugnabili ex art. 617 c.p.c.

Opposizione del creditore

Quando uno dei creditori legittimati si oppone al procedimento di vendita diretta, il giudice dell’opposizione adotta un provvedimento con il quale si apre la fase di liquidazione giudiziale. Precisamente ai sensi dell’art. 569bis coma 5 c.p.c.:

  • fissa un termine non superiore a quarantacinque giorni per l’effettuazione della pubblicità, ai sensi dell’articolo 490 c.p.c., dell’offerta pervenuta e della vendita (pubblicazione sul Portale delle Vendite Pubbliche nonché pubblicazione sui siti internet autorizzati);
  • fissa il termine di novanta giorni per la formulazione di ulteriori offerte di acquisto ad un prezzo non inferiore a quello dell’offerta già presentata, garantite da cauzione in misura non inferiore a un decimo del prezzo proposto. Tali offerte dovranno proporsi ai sensi dell’art. 571 c.p.c.
  • convoca il debitore, i comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti, i creditori iscritti e gli offerenti a un’udienza che fissa entro quindici giorni dalla scadenza del termine di cui al numero 2) per la deliberazione sull’offerta e, in caso di pluralità di offerte, per la gara tra gli offerenti;
  • prevede, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti nonché il pagamento del prezzo siano effettuati con modalità telematiche (sincrona pura, sincrona mista, asincrona).

Infine, il giudice dell’esecuzione delega l’espletamento della fase di deliberazione ad un professionista, ai sensi dell’art. 591bis c.p.c., ovvero fissa dinanzi a sé una udienza di prosecuzione a cui sono convocati il debitore, i comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti, i creditori iscritti e gli offerenti.

Quindi, quanto sopra esposto può essere così riassunto nel modo seguente.

La norma non richiede che l’opposizione sia motivata. Tuttavia, alcuni commentatori sostengono che potrebbe essere stralciabile una opposizione di ipotecario di primo grado che sarebbe per definizione soddisfatto dalla vendita stessa. Quindi, non potrebbe avere alcun vantaggio ulteriore con una procedura di gara.

Con la presentazione dell’opposizione si apre un sub-procedimento di vendita: sulla falsariga di altre esperienze concorsuali, è una procedura competitiva deformalizzata. Il Giudice, con ordinanza, dinanzi all’opposizione ritenuta ammissibile, fissa una serie di termini:

  • 45 giorni per la pubblicità dell’offerta e della vendita ex art. 490 c.p.c. (si tratta di redigere l’avviso di vendita).
  • 90 giorni dall’udienza per la formulazione di altre offerte di acquisto ad un prezzo non inferiore dell’offerta già presentata e no è previsto ribasso. È una procedura che diventa. Tutte le offerte sono garantite da cauzione in misura non inferiore ad un decimo del prezzo proposto.
  • Entro 15 giorni dalla scadenza dei 90 giorni, il giudice convoca il debitore, i comproprietari, i creditori procedente, gli intervenuti che vengono iscritti e gli offerenti ad una udienza per la deliberazione sull’offerta. In presenza di pluralità di offerte, indipendentemente che siano offerte = oppure diverse, si svolgerà una gara che potrà svolgersi anche con modalità telematica nel rispetto dell’art. 161ter disp.att.

Conclusa la fase sub-procedimentale si arriva all’aggiudicazione e trasferimento dell’immobile. L’aggiudicazione viene disposta dal giudice il quale fissa il termine di 90 giorni per il versamento del prezzo.

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Mancato versamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario

Facendo seguito a quanto esposto nei paragrafi precedenti, resa da chiedersi cosa accada nel caso in cui l’aggiudicatario ometta il versamento del saldo del prezzo.

Il giudice dell’esecuzione, se il prezzo non è versato nel termine di 90 giorni, emette il decreto di cui all’art. 587 c.p.c., dichiara l’offerente decaduto dall’aggiudicazione ed emette una ordinanza di vendita o di delega secondo il modello ordinario.

CONCLUSIONI

La Riforma Cartabia, con il decreto legislativo n. 149 del 2022, ha quindi introdotto nel processo esecutivo immobiliare italiano l’istituto della “vendita diretta immobiliare”. Questo nuovo meccanismo consente al debitore esecutato di chiedere al giudice dell’esecuzione l’autorizzazione a vendere direttamente l’immobile pignorato, offrendo un’alternativa più rapida e potenzialmente meno dispendiosa rispetto alla tradizionale vendita all’asta.

Il nuovo istituto  mira quindi a rendere più efficiente e rapido il processo esecutivo, riducendo i tempi e i costi associati alle vendite all’asta. Tuttavia, il successo di questo istituto dipenderà dalla collaborazione tra debitori, creditori e acquirenti, nonché dalla capacità di trovare compratori disposti a pagare almeno il prezzo base d’asta

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