Il locatore vende l’immobile, ma non “avvisa” il conduttore: ci sono delle conseguenze?

Elisa Boreatti

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L’art. 38 L. 292/1978 dispone che “nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario ove indica il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione”.

Perché il legislatore ha scelto di procedere in tal modo? Semplicemente perché così vuole permettere al conduttore di poter manifestare la propria volontà di acquistare l’unità che egli stesso ha locato.

Il problema che si pone è: letta la norma che impone un obbligo in capo al locatore, cosa accade se egli non adempie a quella che in gergo tecnico è definita come “denuntiatio”?

Di recente la Corte di Cassazione, con sentenza n. 10136 del 29 marzo 2022 ha affrontato il tema in particolare se questa omessa denuntiatio possa legittimare il conduttore a chiedre al locatore una somma a titolo di risarcimento del danno.

I giudici di legittimità, difatti, hanno ricordato che la denuntiatio è un obbligo e in caso di suo inadempimento il nostro ordinamento prevede il solo diritto di riscatto che deve essere esercitato da parte del conduttore nelle forme e nei termini previsti dall’art. 39 L. 292/1978.

Di regola, quindi, al conduttore pretermesso non compete altresì un “rimedio attuativo” quale può essere quello del risarcimento del danno.

La Corte ha ritenuto che il diritto di riscatto (che è un diritto rimesso esclusivamente all’iniziativa ed alla diligenza del conduttore) sia ritenuto di per sé pienamente idoneo e sufficiente e che un eventuale suo mancato esercizio debba essere ricondotto alla inerzia del conduttore.

Tuttavia, la predetta regola ha una eccezione nel caso in cui il conduttore non abbia esercitato tale diritto di riscatto (e quindi sia decaduto in tal senso) a causa della malafede del locatore.

Al verificarsi di tale situazione la Corte di Cassazione ha ritenuto, quindi, che si configuri una responsabilità extracontrattuale in capo al locatore/venditore e che questo  legittima il conduttore a formulare nei  confronti di quest’ultimo una richiesta risarcitoria, sempre che dimostri che il locatore abbia mantenuto un comportamento “diverso e più articolato del semplice silenzio… in grado di infondere oggettivamente e univocamente nel conduttore il convincimento che quella vendita non sia stata operata e comunque a indurlo a non attivarsi per effettuare le opportune visure”.

Diversamente, un rimedio risarcitorio può essere invocato dal conduttore.

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