La vendita infrannuale postuma e acquisto della prima casa

Gennaro Colangelo

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In tema di acquisto di immobile e di agevolazioni prima casa è interessante capire se e quando il contribuente possa ricorrere all’istituto della c.d. “vendita infrannuale postuma“.

Preliminarmente è necessario ricordare che con l’espressione “vendita infrannuale postuma” si fa riferimento alla possibilità – riconosciuta in determinati casi al contribuente – di dismettere l’immobile che aveva in precedenza acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa entro un anno dalla conclusione del nuovo acquisto agevolato. Ecco quindi che per usufruire delle agevolazioni fiscali, viene previsto che la vendita del “primo bene” non deve più avvenire entro il momento di stipula del secondo acquisto, ma entro l’anno. In particolare questo è possibile a far data dal primo gennaio 2016 ossia da quando la legge di stabilità per il 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208) è intervenuta introducendo proprio questo nuovo presupposto applicativo per beneficiare dell’agevolazioneprima casa”.

È altresì utile ricordare che l’agevolazione “prima casa” è subordinata alla sussistenza delle seguenti condizioni:

a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;

b) l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) l’acquirente non deve essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

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Fatte queste premessa si segnala l’intervento della Agenzia delle Entrate del 25 agosto 2021 (risposta nr. 551) con la quale esprime il suo parere con riferimento al quesito formulato da un contribuente. In particolare questi aveva chiesto se avesse potuto acquistare una altra abitazione più rispondente alle esigenze familiari usufruendo anche in tal caso delle agevolazioni prima casa nonostante fosse in una situazione di pre-possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune di quello che intendeva acquistare (e rispetto al quale aveva già usufruito delle agevolazioni fiscali).  

In particolare essa ha affermato che se ricorrono le altre condizioni di cui alla Nota II-bis, il contribuente – anche nella situazione anzi descritta – possa avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in relazione alla stipula di un nuovo atto di acquisto agevolato (anche) in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune già acquistato con le agevolazioni di cui all’articolo 69, comma 3 della legge n. 342 del 2000, a condizione che alieni l’immobile pervenutogli per successione dal padre entro un anno dalla suddetta compravendita e il nuovo immobile sia adibito a propria abitazione principale.

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